Claves urbanas para Parques Industriales

 

El urbanismo es una disciplina moderna. Hasta hace relativamente poco tiempo, las ciudades no estaban planificadas y crecían desordenadamente. Recién en 1947 se aprobó la primera ley de ordenamiento del suelo en el Reino Unido.
Y, claro, durante sus inicios los Parques industriales tampoco tuvieron una lógica de planificación urbana, aunque claramente fueran los aspectos urbanos los que los rigieron desde siempre.
Para poder verlos,  apelamos a dos expertos que trabajan sobre el tema. El arquitecto Eduardo Reese, especialista en planificación urbana y al arquitecto Santiago Bonfanti.
Vamos a dividir esta lista en dos aspectos.  El primero es lo que debe mirar una empresa para instalarse en un PI, o un desarrollador para construirlo, desde el punto de vista urbanístico.
El punto más importante es la regla máxima de cualquier emprendimiento inmobiliario: “ubicación, ubicación, ubicación”. Eso es lo que buscaron desde sus inicios quienes pensaron en la instalación de parques industriales con la idea es salir del entramado de la ciudad y ubicarse en lugares estratégicos.
¿Qué debe tener? Una inmejorable posición logística. Cercana a rutas y si es posible a ferrocarriles, puertos y pistas aéreas.
Esto posibilita fácil acceso y egreso de mercaderías, empleados y proveedores/clientes y fácil conexión con los mercados a los que hay que acceder.
La mala ubicación, ya sea en los cascos de la ciudad o en lugares aislados, genera costos adicionales y pérdida de tiempo. Además, genera los famosos conflictos con vecinos por dificultades de ruidos molestos, contaminación y problemas para transitar con camiones entre vehículos particulares, escolares y señoras que van a comprar, por ejemplo.
En este punto, los expertos señalan algunas dificultades que pueden aparecer. Una buena ubicación debe contemplar, además, el largo plazo. Hace 30 años nadie podía pensar que la Panamericana colapsaría. Así lo que es una ventaja logística puede convertirse en un problema.
Reese, además, menciona como los problemas ambientales generados por el hombre puede convertir una excelente ubicación en una mala. Ejemplo: el llenado de los humedales en todo el corredor norte hoy provoca inundaciones. Algo que claramente perjudica una ubicación que era muy buena.
Hoy cualquier emprendimientos incluye los aspectos medioambientales en sus proyectos, que contemplan entre otras cosas una frondosa parquización y áreas libres para recreación de los empleados.
El segundo ítem clave es el de los servicios. Tal como dice Bonfanti, cuando pensaron el Parque Industrial de Pilar, lo primero que vieron fue donde estaba la red de gas. Y establecieron el parque justo en ese lugar.
Tener todos los servicios necesarios para instalarse es también una cuestión a ver a nivel urbano. No siempre se cuenta con un gasoducto cerca, o una línea de alta tensión. Las obras complementarias se pueden hacer, pero no las troncales.
El tercer ítem es el suelo. Es clave el valor que puede adquirir el terreno. Por definición los terrenos de los parques industriales son más baratos. Pero en el largo plazo es importante que se valoricen.
Por eso es nodal verificar que el suelo no sea inundable, que sea apto para construcción y el tránsito pesado.

Por supuesto que el Estado exige hoy muchas de las condiciones antes expuestas, pero su interés central está puesto en otro lado. Justamente es el segundo punto a tener en cuenta: la planificación estatal.
Lo primero que piensan es en poder ordenar los espacios y así valorizarlos. Uno de los aspectos centrales de este ordenamiento es la relocalización de Industrias, que en medio del casco urbano complican la circulación y la vida de la comunidad. Mejorar la movilidad y ordenar. Además, el Estado genera sinergías económicas de mucho interés.
Pero la gran clave es la valorización de terrenos en las periferias. Esto logra que se genere movimiento económico en derredor y posibilita la descentralización.
Otro ítem clave es la asignación de espacios para recibir inversiones. Muchos pueblos de mediana y pequeña escala necesitan generar lugares especiales que sean atractivas para las empresas y así logran que empresas venidas de otros lugares se radiquen.
Finalmente, es importante marcar, que estos puntos son ideales. En la Argentina, muchas veces las necesidades de los Estados y las empresas superan la planificación. Las crisis recurrentes hacen que el “largo plazo”, (fundamental para este tipo de emprendimientos), sea “demasiado” tiempo. Las urgencias se imponen y se trabaja mucho sobre la marcha.

Habrá que generar proyectos de país de largo plazo, pero eso no es culpa de los desarrolladores ni de la industria.

*Columna de Sergio Lanzafame en el programa de radio Conexión Parques.