.gif)
El 2022 será recordado como un período de inflexión para el mercado inmobiliario. Después de varios años en los que la pandemia mantuvo en incertidumbre al sector, se ha observado un repunte en la actividad a lo largo de Latinoamérica.
Newmark presenta el perfil de los mercados de oficinas e industrial de América Latina, las tendencias que se presentarán a corto plazo, los principales proyectos en desarrollo y una mirada a la coyuntura de inversiones actual en 8 de los mercados más importantes de la región para el 2023.
Argentina
Para este 2023, se espera una mejora en los indicadores del mercado de oficinas. Ello se deberá a la estabilidad en los precios de renta, disponibilidad con tendencia a la baja y una absorción neta positiva. Si bien esta última aún se mantiene por debajo del promedio histórico, se ve favorecida por tenants que buscan transacciones tipo fly to quality. En Buenos Aires, se presentará una desconcentración de la producción y ocupación de oficinas desde zonas CBD hacia la zona norte de la ciudad.
En el caso industrial, los indicadores traen una inercia saludable con proyección de evolución positiva. La disponibilidad presenta una tendencia a la baja y que los precios de renta se mantengan estables. Definitivamente, el crecimiento exponencial del e-commerce viene fortaleciendo positivamente la demanda. Por ello, se espera un contexto de escasez de oferta ante la baja producción de nuevas naves y la alta demanda del mercado.
El principal proyecto en desarrollo es el Parque de la Innovación. Este tiene por objetivos posicionarse como un centro urbano que promueva la ciencia y la tecnología, la generación, atracción y desarrollo de la innovación y conocimiento de Buenos Aires. También busca impulsar actividades académicas de enseñanza, investigación y emprendimiento, innovación y creatividad que resultan en la generación de conocimiento, el desarrollo de nuevas ideas, y la creación de empresas y empleo con un impacto económico, social y cultural para la ciudad. Este proyecto coincide con tendencias y ejemplos internacionales, que promueven la integración dentro de la ciudad de las diferentes actividades y en convivencia con centros de estudios, empresas y residencias, generando un lugar de intercambio y sinergias.
En un entorno de inversión enfocado en jugadores locales, se esperan transacciones récord en inmuebles. Ello es producto de la tasa inflacionaria y ausencia de vehículos financieros para proteger ahorros de empresas e individuos.
Laboratorios, BPOs, desarrollo de software y consumo masivo (alimentos , limpieza e higiene personal) son los sectores económicos con perspectivas de crecimiento. Además, vale la pena destacar que Argentina tiene 8 unicornios con presencia regional o global.
Brasil
El cierre del 2022 se caracterizó en el sector de oficinas por un período bastante activo y con el menor volumen de desocupaciones visto en los últimos 2 años. Esta renovada confianza impulsada por la recuperación de la actividad económica, contribuye a esperar un reflote del mercado inmobiliario de forma consistente para el 2023. Sin embargo, no se puede dejar de lado que las decisiones del nuevo gobierno pudieran afectar las decisiones de negocio y ralentizar la dinámica esperada.
A pesar de una reducción en las ventas en línea a principios del 2022, el mercado industrial se mantiene muy dinámico e impulsa las expectativas del sector para los próximos meses. En Sao Paulo, por ejemplo, a pesar del importante volumen de nuevo inventario – cercano a un total de 2 millones de metros cuadrados -, el riesgo de sobreoferta es bajo. Se estima incluso que entre el 30 y 40% de estas nuevas entregas ya se encuentra pre arrendado. Para este sector, el número de nuevos desarrollos es bastante amplio, de los cuales la mayoría se encuentran ubicados en Barueri, Cajamar y Guarulhos.
El 2023 tiende a ser mejor que el 2022. Hay una expectativa por la reducción – gradual – de las tasas de interés dado que la inflación parece estabilizarse. Ello podría facilitar el levantamiento de capital por parte de los inversionistas inmobiliarios, especialmente de los Fondos de Inversión de Real Estate. Definitivamente se espera que la recuperación del mercado de oficinas, especialmente en Sao Paulo, atraiga las inversiones de los desarrolladores. Mientras tanto, se considera que un mercado industrial y logístico tan movido siga siendo el foco de los inversionistas. Por otra parte, el sector de multifamily es incipiente en el país, pero comienza a atraer las miradas y se presenta como una oportunidad para nuevos negocios. Todo ello sucede en un contexto en el que, aun con las tasas de interés ralentizándose, el costo del capital se mantendrá alto durante el 2023 y, por lo tanto, operaciones de sale and leaseback son una interesante alternativa para que se capitalicen las empresas.
Colombia
Se espera que para el 2023, el mercado industrial continúe con una baja tasa de disponibilidad, debido a una baja oferta de nuevo inventario y una alta demanda de espacios por clientes logísticos. Los desarrolladores industriales se están enfocando mayoritariamente en BTS (Built to Suit), muy poco de especulación con la precaución de manejar los altos costos de construcción. Además, las zonas francas se encuentran a la expectativa de la reforma tributaria del año 2023.
Del lado del sector de oficinas, se estima que siga mostrando signos de recuperación y un aumento de precios debido a la baja disponibilidad de áreas representativas en edificios A y A+. Frente a la disminución de áreas construidas y poco inventario futuro en edificios top, se espera una reactivación de requerimientos de áreas de todos los tamaños, pero sobre todo entre los 300 y 6,000 m². También se observará un aumento en la disponibilidad de espacios de oficina en venta.
Las inversiones inmobiliarias son de las pocas que han sido resilientes al impacto inflacionario, por lo que se posicionan como uno de los mercados más seguros por su rentabilidad a largo plazo, diversificación para minimizar el riesgo y la previsión del aumento de la renta de alquiler o arriendos por la inflación. En el 2023, los sectores gobierno, construcción, infraestructura, logístico, entretenimiento y hotelero y turístico mantendrán el impulso sobre el crecimiento de la economía. El sector construcción tendrá un buen ritmo de crecimiento que será guiado por el desempeño de las obras civiles y con una menor participación de la construcción de vivienda.
Costa Rica
En el sector corporativo de este país se prevé una reactivación lenta de la demanda y una presión hacia la baja en los precios de renta. A su vez, se identifican dos tendencias a corto plazo: la consolidación del modelo plug and play y la adaptación de los espacios de trabajo a las nuevas tendencias y necesidades de la oficina actual.
Del lado industrial, destacan la nueva demanda para el desarrollo de la industria de life science y la consolidación del modelo build to suit (BTS). En consecuencia, se observan los primeros proyectos fuera de la Gran Área Metropolitana (GAM) y una alta migración hacia naves industriales más eficientes que se encuentran disponibles.
El sistema educativo y la estabilidad política y económica son dos factores diferenciales de Costa Rica. A ello hay que sumar su ubicación estratégica y la Ley de Zonas Francas, que lo hacen un destino muy atractivo para la inversión. Específicamente en el campo inmobiliario, las sociedades administradoras de fondos de inversión están realizando operaciones para mejorar las condiciones de los inmuebles de su portafolio, aprovechando que han sufrido altos niveles de desocupación. Además, la mayor inversión proviene del extranjero, particularmente en el sector hotelero y residencial de lujo en las costas del Pacífico norte y central del país. Se espera que sectores como el turismo, contact centers o manufactura de dispositivos médicos continúen su interesante dinámica de crecimiento para este 2023.
Chile
Para el mercado de oficinas se espera que las empresas continúen en su retorno a los espacios corporativos. Ello debería hacer disminuir la disponibilidad, que se sitúa en torno al 12% en el cierre del 2022. La demanda, en tanto, se ubicará principalmente en rangos de 400 a 800 m².
El sector industrial seguirá con escasa disponibilidad para empresas que busquen grandes superficies. Sin embargo, la alta demanda que se ha visto en los últimos 18 meses debería tender a estabilizarse a niveles prepandemia. Un efecto positivo de estos volúmenes de demanda es el impulso del desarrollo de un producto de mejor estándar que el que solía encontrarse en el mercado local.
Una gran fortaleza del mercado chileno es que los inversionistas están protegidos de la inflación gracias a que las rentas de arrendamiento están siempre fijadas en UF (Unidad de Fomento, índice de reajustabilidad calculado y autorizado por el Banco Central de Chile). Otros factores favorables son la devaluación y la tasa de interés. La primera constituye una variable atractiva para inversionistas con liquidez en dólares. La segunda es interesante para los inversionistas extranjeros que encuentran en Chile un amplio acceso al financiamiento.
México
Los mercados de oficinas en México han venido demostrando una importante recuperación a lo largo del 2022, y se espera con optimismo el desempeño para el 2023. Mientras se ha visto la absorción retornar a niveles comparables a aquellos previos a la pandemia, los precios de renta continúan relativamente deprimidos, pero no se espera que tomen una tendencia hacia la baja. Además, el mercado seguirá siendo favorable para los inquilinos durante un par de años más.
En un auge histórico se observa al sector industrial en este país. Las tasas de disponibilidad nunca habían alcanzado niveles tan bajos y, en consecuencia, continúan aumentando los precios de renta, que ya habían roto todos los registros. El 2023 se enfrenta a la escasez de espacios industriales en la mayoría de mercados, en donde no se puede atender toda la demanda existente.
México es una economía abierta que, a través de su red de acuerdos de libre comercio, garantiza el acceso a mercados internacionales. Existen muchos sectores con alto potencial de inversión. Los sectores económicos clave como el de las autopartes, maquinaria, químicos, electrónicos y alimentos, representan una magnífica oportunidad para los inversionistas. Prueba de ello son las importantes inversiones que se dan en el sector industrial.
Panamá
La demanda de espacios con fines logísticos y manufactureros marca la tendencia más importante del sector industrial en este país. Ello ha llevado, similar a su vecino Costa Rica, a la consolidación de los proyectos BTS y la búsqueda de una migración hacia espacios más eficientes.
Del lado del mercado de oficinas, resulta interesante el aumento de los requerimientos por parte de multinacionales, quienes aprovechan que los niveles de renta se encuentran en mínimos.
Perú
El sector corporativo viene presentando una dinámica prometedora hacia el cierre del 2022 con una reducción en la disponibilidad del 30 al 20%. Se espera la consolidación del modelo de trabajo híbrido, a la par que las oficinas evolucionan para tener un diseño que promueva la eficiencia.
El desarrollo de almacenes de última milla dentro del casco urbano es una de las tendencias más importantes en el mercado industrial. Específicamente en Lima, se está incrementando la oferta de espacios industriales hacia el sur. Adicionalmente, se espera que los niveles en los valores de renta se presenten al alza.
En un contexto de constante polarización política, lo cierto es que el mercado peruano cuenta con fortalezas importantes que incentivan la inversión. Un ejemplo de ello es el crecimiento constante que ha experimentado el país durante las últimas décadas. Además, a nivel constitucional, se protegen las inversiones internacionales bajo el mismo marco que las nacionales.
Para más información, accedé al Reporte Completo de Newmark.
Acerca de Newmark Group, Inc. (NASDAQ: NMRK)
Newmark Group, Inc. (Nasdaq: NMRK), junto con sus subsidiarias (“Newmark”), es líder global en servicios de real estate comercial, brindando servicios en todas las fases del ciclo de vida de una propiedad.
Nuestra plataforma integral brinda servicios interconectados y a la medida de cada tipo de cliente, desde propietarios a usuarios, desde inversores hasta fundadores, desde startups hasta compañías líderes. Aprovechando la inteligencia de la tecnología y de nuestros equipos, Newmark aporta ingenio a cada intercambio y transparencia a cada relación.
Newmark generó ingresos por más de US$2.2 mil millones durante los últimos 12 meses, terminando en Junio 30, 2021. Las oficinas propias de Newmark, junto con sus oficinas afiliadas, operan desde más de 160 oficinas, con aproximadamente 6,200 empleados alrededor del mundo.
Para conocer más sobre la empresa, visita nmrk.com.ar o en LinkedIn.
.gif)