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Según un informe realizado por Newmark, el tercer trimestre del año cierra con indicadores positivos, donde la demanda, impulsada en su mayor parte por transacciones “built to suit”, sobrepasa a la escasa oferta de superficie premium.
Durante los últimos dos años, el mercado se encuentra en un escenario de marcada escasez de espacios logísticos clase A, en parte, como resultado de la ralentización del inicio de nuevos proyectos especulativos, dado el complejo contexto económico, agravado además por la incertidumbre que aportan las próximas elecciones
presidenciales.
No obstante, el dato positivo es que tampoco se observa la liberación de superficie, situación qué sumada a la escasa producción, mantiene a la tasa de vacancia en mínimos históricos.
Frente a este contexto, se observa que los desarrolladores han vuelto a concentrar su actividad sobre transacciones “built to suit”, de manera tal de reducir el riesgo que podría suponer construir superficie especulativa y los tiempos a transcurrir hasta su ocupación.
Como resultado, prácticamente toda la nueva superficie que ingresa al mercado lo hace ocupada en su totalidad, dejando picos de absorción positiva en los períodos con entrada de espacios recién construidos.
Esta operatoria se refleja en la alta absorción neta del trimestre, resultado del ingreso de 48.000 m2
totalmente alquilados en la zona del Triángulo San Eduardo.
En lo que respecta a los valores de renta, continúan mostrando una moderada tendencia al alza, impulsados por la escasez de la oferta.
Oferta
La tasa de vacancia continúa acercándose a mínimos históricos. Actualmente, la zona con menor tasa de vacancia continúa siendo el TSE dentro de Zona Norte con 2,1%, por el contrario, en el corredor de Camino del Buen Ayre la liberación de 20.000 m2 elevó la tasa de vacancia hasta el 28,6%.
En cuanto a la disponibilidad de metros, el período finalizó en 43.860 m2 cifra que muestra un descenso interanual del 30,3%. Cabe destacar que la superficie disponible se encuentra distribuida en sólo 4 predios. El 45,6% de la disponibilidad se concentra en el corredor del Camino del Buen Ayre, en un solo predio, y otro 34,2% en la zona Sur, también disponible en un solo predio.
Estas cifras denotan las dificultades que enfrenta la demanda al momento de encontrar espacios que se adapten a sus necesidades, y es una de las razones por la cual prefiere contratar espacios “built to suit”, a pesar de los mayores tiempos requeridos para su ocupación.
Con respecto a los valores de renta, zona Norte destaca nuevamente con las cifras más elevadas (8,5 USD/m2
/mes), registrando un incremento del 13% respecto del trimestre anterior. En el resto de las zonas no se presentaron variaciones con respecto al período anterior.
Demanda
La demanda continúa mostrando su preferencia por Zona Norte, donde se finalizaron dos predios en TSE y Camino del Buen Ayre, que ingresaron al mercado totalmente ocupados, generando una absorción bruta de 48.000 m2.
Además, se alquilaron superficies de menor dimensión que sumaron 4.280 m2 de absorción positiva, mientras que el resto del mercado no presentó movimientos debido a los acotados metros disponibles.
Superficie futura
Actualmente continúan en construcción 223.400 m2, cifra que supone un incremento del 13,9% sobre el inventario actual. Se espera que unos 18.300 m2 ingresen al mercado al cierre de 2023 mientras que el resto tiene fecha de finalización estimada para 2024.
El 80% de la producción (179.500 m2) se encuentra en Zona Norte, distribuidos en TSE (31%), el corredor Campana-Zárate (24,5%) y el área de Pilar-Fátima (24,1%); y el 20% restante se localiza en zona Sur.
Parques industriales
Este mercado supone una oportunidad tanto para inversores desarrolladores como para empresas del sector productivo. El mercado de venta de tierras en parques industriales continúa despertando el interés de inversores que adquieren predios para el desarrollo de espacios logísticos, un mercado con una crítica escasez de oferta en ubicaciones estratégicas, así como de empresas productivas que compran tierras para instalarse en espacios creados para tal fin.
La Zona Norte continúa siendo el polo de atracción de la demanda de tierras en parques industriales. Durante el período se registraron ventas en el Corredor Escobar-Campana-Zarate por 23.000 m2 a 110 USD/m2 y en la zona de Pilar- Fátima se comercializaron 10.000 m2 a 75 USD/m2.
Panorama económico
Al cierre del tercer trimestre de 2023 continúa un clima de alta incertidumbre generalizada. La actividad económica continúa impactada por las expectativas del posible resultado de las elecciones presidenciales. La inflación continúa en acenso, y no encuentra techo, cerrando agosto valores de dos dígitos (12,4% mensual) y un acumulado anual del 124%.
En este complejo contexto, no se vislumbran motivos para esperar una baja sustancial de la misma, mientras el estado se encuentra con foco en la campaña electoral y sólo se aplican medidas paliativas para evitar una mayor aceleración hasta las elecciones.
La emisión monetaria se aceleró por el deterioro fiscal, y las medidas con tendencia a retener los votos, y además para contener sin éxito la inflación, que necesitan ser financiadas. Todo esto, termina por acentuar las presiones cambiarias e inflacionarias.
Una vez más, el banco central elevó la tasa de interés de los depósitos en moneda local, para reforzar el atractivo de los mismo, aunque resulta insuficiente según las expectativas de inflación para los próximos meses.
La aceleración inflacionaria y las crecientes restricciones cambiarias determinan perspectivas desfavorables para el consumo privado, la inversión y el sector externo, con importaciones prácticamente cerradas y condiciones desfavorables para los exportadores, en lo que queda de 2023.
A pesar de esta compleja coyuntura, los índices de desempleo han permanecido estables desde finales del año pasado, mientras que los ingresos reales de los asalariados formales e informales se erosionan con fuerza frente a la creciente inflación. En ese sentido, la reciente modificación y aprobación de la ley de ganancias no entrará en vigencia hasta 2024, por lo que el poder de compra continuará en caída.
Accedé al informe completo.
Fuente: Newmark
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