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Tras una gira por Estados Unidos, Santiago Isern -broker senior del área Industrial de Cushman & Wakefield- contó a Conexión Parques las nuevas tendencias en Parques Logísticos.
Conexión Parques: Luego del viaje a los Estado Unidos, ¿qué novedades hay en materia de Parques Logísticos?
SI: Estuvimos visitando predios en Atlanta y en Phoenix y pudimos ver bastantes diferencias. En primer lugar, comparado con nuestro mercado hay muchas en cuanto a volumen y capacidad de absorción de metros. En Argentina, por ejemplo, los centros encuentran su punto de equilibrio en el orden de los 100.000 a 120.000 m2 mientras que en Estados Unidos, por una cuestión de mercado, los están haciendo más grandes. Con lo cual, los centros multiclientes tienen hasta casi el doble de metros.
Después, en materia de ubicación de sus centros logísticos, gira en torno a la fuerza laboral, a la posibilidad de conseguir mano de obra calificada porque ése es el primer requerimiento que le harán los futuros ocupantes de los depósitos. Es decir, consideran si la gente querrá trabajar en esa actividad, si el lugar es accesible de forma rápida, por lo cual en Estados Unidos hacen mucho hincapié en los servicios anexos, una modalidad que a la Argentina aún no ha llegado.
CP: ¿Qué tipo de servicios?
SI: Por ejemplo, en Atlanta estuvimos en un centro que cuenta con un patio de comida para empleados, un gimnasio, un banco y un área de recreación y esparcimiento para actividad física al aire libre que rodeaba el depósito. Todo apunta a que los espacios sean atractivos para la gente que va a trabajar porque los desarrolladores y propietarios entienden que es lo primero que tienen en cuenta las empresas: cómo atraer la mano de obra calificada que les interesa y, para eso, tratan de ofertar lugares de trabajo que les den un plus diferencial sobre el resto.
En Estados Unidos el desempleo está en un 3,5% y hay gran preocupación por retener y atraer a la fuerza laboral. Este tipo de servicios les brindan herramientas para lograrlo y no es algo que implique un aumento significativos de costos, apenas un porcentaje material en el valor de la construcción.
CP: ¿Esos espacios se comercializan?
SI: Algunos sí. Por ejemplo, a un espacio destinado a food trucks que se acondicionan con baños y mesas y se administran. Si bien son metros de superficie que se restan a la logística es una superficie muy marginal pero que trae asociada muchos beneficios.
CP: ¿Qué observaste en materia de sustentabilidad?
SI: Ése es el otro punto de diferenciación. Todos los Parques nuevos apuntan a tener certificaciones ambientales para lo cual desarrollan acciones que van desde el aprovechamiento del agua de lluvia e instalar paneles solares en los techos a plantar barreras forestales. Este tipo de acciones ya son habituales porque quien no las lleva adelante queda en los márgenes del mercado.
En el caso de Argentina, Plaza Logística está llevando adelante esta política pero cuesta por el traslado del costo de los certificados a los precios que puede encarecer el proyecto. Pero, siempre, si se hace desde el diseño es mucho más barato que transformar uno existente.
CP: ¿Qué certificación están usando?
SI: Básicamente LEED y apuntan a tener la máxima certificación porque es una norma que trabaja sobre regular la cantidad de puntos que se suman, de acuerdo a las acciones que se tomen y lleven adelante. Entonces, de acuerdo a la cantidad de acciones se tendrá un mayor puntaje. Si bien hay un impacto en el costo, tratan de acceder a Gold o Platinum, pero luego hay un recupero en gastos administrativos lo que hace que la operación para los ocupantes sea más barata y funciona como un atractivo más porque pagará menos de servicios y administración. Esto también hace que el desarrollador logre una ocupación más rápida, con lo cual el esquema integral del negocio se vuelva más interesante.
CP: ¿Cómo están los precios en materia de Parques Logísticos?
SI: Curiosamente, los precios tanto en materia de costos de construcción y de alquiler son bastante similares. La mayor diferencia, insisto, es la cantidad de metros entre los Parques estadounidenses y los argentinos.
CP: En cuanto al modelo de negocio, ¿hay alguna tendencia que apunta más hacia el alquiler?
SI: La gran diferencia es que en Estados Unidos hay inversores institucionales que tienen financiación y aporte de capitales privados que se encargan de comprar la tierra, conseguir la zonificación, construir y alquilar para luego vender, salir y encarar nuevos proyectos. Después, hay otros inversores que son desarrolladores que construyen para sí y apuntan a quedarse con los metros.
La diferencia respecto de Argentina, o de Buenos Aires más específicamente, donde no hay más que cuatro o cinco grupos locales -salvo Plaza que tiene funding del exterior y toma créditos- que son familias con equity propio que compran, construyen y alquilan y no venden. Es decir que el mercado estadounidense es mucho más dinámico y eso hace que siga creciendo.
El punto más interesante de la comparación, más allá de que es difícil comparar modelos de negocio en distintos contextos, es que Atlanta, una ciudad bastante más chica que Buenos Aires, cuenta con una superficie 40 veces mayor destinada a Logística, lo que indica que el mercado porteño tiene mucho camino por recorrer y crecer.
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