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Adrián Mercado presentó su informe del primer semestre 2023 y anunció que han decidido dedicarse con fuerza al mercado corporativo inmobiliario, además de subastas, dejando al margen lo residencial ya que consideran que es un mercado en el que no hay encuentro entre la oferta y la demanda. El nuevo modelo de más especialización cuenta con brokers expertos y exclusivos en cada subsegmento: locales, oficinas, depósitos industriales, parques, terrenos.
“Nos gusta tomar empleados, no nos asusta, y tratamos que estén bien. Creemos que tiene que venir una etapa en la que los empleados tienen que estar mucho mejor, que los empresarios tienen que ser más generosos y pensar en el sueldo de la gente, han ganado mucha plata y a veces se olvidan de la gente que tienen al lado”, declaró con firmeza el titular de la firma y fundador, Adrián Mercado, en el marco del informe corporativo presentado en sus nuevas oficinas de Puerto Madero.
La empresa que nació dedicada a subastas para pymes de la industria y luego abrió el sector inmobiliario, ya cuenta con 110 personas trabajando en forma directa, de los cuales 30 brokers están abocados al segmento corporativo.
El informe ayuda a entender qué estaba pasando, en especial en el sector de las pymes: “El mercado corporativo es pragmático. Las empresas necesitan mudarse, expandirse y no tienen chances de esperar más allá de la coyuntura y la agenda electoral, aún cuando las condicione”, remarcó Eduardo Petrolati, director comercial de la División Inmobiliaria del Grupo Adrián Mercado.
Petrolati explicó que cada empresa tiene su propia historia y su momento en cada actividad, que tienen relevadas las actividades y su dinamismo, aclarando que algunas se agrandan y otras se achican. Pero hoy la mudanza de una pyme implica muchas cosas, no es sólo una máquina y una nave.
Por este motivo, la división inmobiliaria va a apuntar a la pyme, que está en un proceso de reordenamiento, muchas veces por el natural cambio generacional. La concepción cambió, están las segundas generaciones de 40/45 años con una concepción distinta a la del padre o el abuelo. “En otra escala, pero ya no son las pymes que no tenían ni sistemas, por ejemplo. Hoy son como una corporación pero en otra escala y con mucho potencial. Y toma decisiones ágiles”, remarcaban desde la inmobiliaria.
Industria
Leandro Mercado enfatizó en que la industria es mucho más grande de lo que se piensa en el mercado inmobiliario y la segmentación que están trabajando hace referencia a la profesionalidad en el servicio. “No todas las industrias y los clientes son iguales, por eso estamos investigando por zonas con especialistas, para ser más precisos y trabajar cada uno de los corredores”, agregó en su rol de responsable del segmento industrial.
La experiencia los lleva a tener expectativas positivas, porque el cliente de la industria es un empresario que necesita sí o sí un lugar para trabajar y no puede escatimar en esa decisión. “Lo que puede variar es cómo van tomando la decisiones pero las toman. Las elecciones generan un poco de parálisis en las decisiones pero se van a tomar y llegan”, compartió Leandro Mercado.
En relación al informe, éste indica que las naves industriales están creciendo más en alquileres que en ventas, pero luego de alquilar finalmente la pyme va a comprar, ya que son inversiones arriesgadas y de montos muy elevados, por eso llevan un poco más de tiempo según la coyuntura. La mayor demanda se observa de las pymes manufactureras que buscan inmuebles menores de 2000 metros, como las actividades textiles, calzados, metalúrgicas, etcétera. Los dueños consideran que el peor negocio es tener un inmueble parado con gastos y si bien las negociaciones son arduas llegan a buen puerto precisamente por el pasivo de tener un inmueble no productivo.
En materia de locaciones, es un nicho que crece notablemente, lo que no se vende, se alquila, y hay muchas inversiones de compra, donde se refaccionan, divididen y alquilar. Los centros multipropósito son novedades en donde hay ejemplos con naves de 400 m2 en adelante que están siendo muy demandados.
Parques Industriales
Recordaron durante la reunión con la prensa, que empezaron a notar hace nueve años que se venía un proceso de reordenamiento urbano de la región metropolitana y gran parte de la provincia de Buenos Aires, que los impulsó a enfocarse en parques industriales marcadon tendencia con grandes resultados.
“Hoy funcionamos como una consultora que asesoramos a desarrolladores cuando desean invertir en un proyecto, como en la gestión comercial, en especial hasta el anillo de la Ruta 6, pero contamos con representantes en el ámbito nacional”, resaltó Pablo Fiorita, responsable del área de agrupamientos. Y remarcó que “hay entre 7 y 8 mil empresas en este proceso de reordenamiento urbano que se tienen que ir de CABA y del primer anillo de GBA (20 cuadras de la Av. Gral. Paz), porque están en zonas mixtas y residenciales, porque cada vez más se restringe el transporte pesado y por la necesidad de ordenar a la industria”.
La industria vió en los parques un ámbito contenido donde trabajar ya que la mayoría busca seguridad, pueden trabajar a puertas abiertas y además hacen sinergia con otras empresas. La Ley de promoción industrial en la provincia de Buenos Aires era buena porque podían utilizar las exenciones para inyectar en su cash flow y mudarse. Eran el segundo atractivo que tenían las empresas. Pero en 2014 con el decreto de necesidad y urgencia se frenó el otorgamiento de estos beneficios. Aún así la dinámica de reordenamiento continúa.
“Las pymes son inversores locales que apuesta al país, toman decisiones y arriesgan por su gente, su familia y sus hijos”, describió Fiorita el segmento y explicó que por ello el crecimiento de los parques es permanente. En los últimos 10 años se pasó de 200 predios complejos industriales a unos 700 en todo el país.
Alertó sin embargo que “nos estamos quedando sin stock para los interesados, ya que el valor del alquiler subió un 400 por ciento en los parques. Por tanto, el inversor comenzó a generar oferta de inmueble para alquilar que da una rentabilidad del 8 al 10 por ciento. También aumentó el valor de compra pero en menor proporción. Un Parque grande puede albergar unas 300 pymes y si las siete mil que deben relocalizarse lo hacen no hay agrupamientos suficientes aún”.
Para que un Parque pueda estar disponible hablamos de una inversión de unos dos años. Hay oferta de tierra en algunos sub corredores para invertir en estos desarrollos como es el cruce de las rutas 24 y 25, en el camino del Buen Ayre, AU Ezeiza Cañuelas, donde se encuentra buena relación de precio de m2, ubicación y calidad de infraestructura. “Es mucha diferencia versus los corredores tradicionales que están más consolidados pero más agotados”, resumió.
Para construir hoy siguen siendo accesibles los costos en dólares, ya que para una nave se necesitan 250 a 300 dólares billete por m2 y se hace en el término de seis meses. La diferencia entre construir y comprar una ya existente puede tener una diferencia del 30 por ciento, por eso muchas empresas construyen su propia nave.
Las políticas industriales afectan claramente a las pymes de este sector, los cambios de 180 grados las hacen sufrir pero a nivel inversión son agresivas y apuestan. Sin embargo, sigue habiendo falta de crédito, porque precalifican a muchas empresas pero quedan solamente unas pocas, indicaban los expertos.
La mayor demanda se centraliza entre el anillo del km 30 y km 50, por la complejidad de mudar a las empresas principalmente por sus recursos humanos. Al respecto, la experiencia de muchas empresas es que la Ley laboral haga que haya un 20 por ciento del personal que no las acompañe en una mudanza.
El informe incluye además el mercado comercial y de tierra disponible para desarrollos en CABA.
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