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Luego de un 2018 marcado por la inestabilidad, los protagonistas del sector apuestan a las empresas de logística, las pymes y al e-commerce para crecer. Fuente: El Cronista Comercial
¿Es la oferta y demanda en parques industriales termómetro de la actividad económica? Si no tanto o por completo, se presenta, por lo pronto, como un expresivo indicador. Los responsables de distintos emprendimientos coinciden: los parques crecen en la medida en que lo hace la Economía, por lo que las turbulencias cambiarias de los últimos meses, dicen en el sector a la hora de realizar un embrionario balance de 2018, han causado impacto.
Sin embargo, sostienen los actores de la plaza, otras circunstancias operan en su favor, con efectos que prevén positivos en un futuro no demasiado lejano, teniendo en cuenta que éste es un negocio a largo plazo: las exigencias urbanas, las regulaciones industriales y el crecimiento prácticamente inexorable del comercio exterior, sumado a su apuesta al segmento Pyme, alimentan sus expectativas.
“Las obras se terminan pero no hay altas nuevas”, grafica Martín Rappallini, fundador de la Red de Parques Industriales de la provincia de Buenos Aires y titular del Polo Industrial Ezeiza. “Con el 120% de devaluación del peso y un reacomodamiento de los valores, las decisiones de inversión se postergan”, puntualiza.
Según Claudio Fiszman, gerente comercial del Grupo Bautec, desarrollador del Parque Los Libertadores, un predio de 450 hectáreas sito en Campana, “a pesar del contexto” en la empresa continúan observando interés de compañías que buscan optimizar sus operaciones en localizaciones estratégicas, con seguridad e infraestructura.
“De mayo a hoy, está todo parado, aunque sigue habiendo consultas en la medida de que las empresas entienden que ésta es una manera de bajar costos”, detalla.
Si bien los precios de las propiedades no bajan cuando se publican, los dueños sí empiezan a aceptar descuentos del 20%. Pero, así y todo, las empresas buscan salir de los centros urbanos -“hay 2 millones de metros cuadrados industriales en las ciudades”, estima Fiszman-, donde experimentan restricciones para desarrollar sus actividades.
Un punto en el que todo el sector coincide.
Los emplazamientos de los parques, complejos y polos industriales adquieren el que quizás es su aspecto más relevante cuando la evaluación se realiza pensando en términos de comercio exterior. “Estamos en un lugar privilegiado”, aseguran en el parque Los Libertadores, sito exactamente a dos kilómetros de Campana y a 10 de Zárate, sobre las rutas 6 y Panamericana, en el camino del Mercosur.
“Ezeiza es, por su ubicación, estratégico ya que está a 40 kilómetros de la Capital, con conexiones hacia todas las direcciones. Yo invertí porque la zona es una de las mejores, aunque en el norte y en el oeste también hay grandes oportunidades”, dice por su parte Rappallini como titular del polo industrial del municipio aludido. Y enumera distintos puntos del GBA como Escobar, Pilar, Exaltación de la Cruz, General Rodríguez, Lanús y Berazategui, además de Ezeiza Cañuelas, posicionados para acompañar el crecimiento conjunto.
Quienes conocen el mercado precisan con exactitud dónde se localiza actualmente la oferta y cuáles son las zonas de mayor potencial. Pablo Fiorita, responsable de Parques Industriales del Grupo Adrián Mercado, informa que la oferta se concentra en la provincia de Buenos Aires, entre el segundo y cuarto anillo de la región metropolitana, exactamente en Camino de Cintura RP°4 – Camino del Buen Ayre y futura extensión – RP°6. “Aquellas zonas con mayor trayectoria industrial llevan la delantera por tener más infraestructura, transporte público y zonas urbanas linderas, con importante infraestructura de servicios al alcance. Morón, por ejemplo”, señala el bróker.
De acuerdo con Fiorita, aquellos que se ubican sobre autopistas o rutas son los más buscados pero también los más costosos. El norte es más caro que el sur, ya que los valores del metro cuadrado oscilan de u$s 80 a 140 y de u$s 50 a 80, respectivamente.
Según prevén en Adrián Mercado, la autopista del Buen Ayre se consolidará con el tiempo como la autopista del transporte. “Para ello se debe completar la extensión, la cual hoy se encuentra en construcción; allí se estima que se desarrollarán más de 30 predios industriales a lo largo del corredor”, completan.
Siempre con el GPS activado, existe otro factor importante al momento de analizar la oferta, relacionado con los beneficios y exenciones impositivas que ofrecen distintos municipios para las empresas que se radican en su territorio que, dependiendo de la localidad de que se trate, se extienden desde uno año a 10 años.
Ciertamente, la relación municipio-parque industrial va más allá: en algunos lugares -se menciona Tres Arroyos- la iniciativa emplea al 30% de su población. Como contrapartida, a la hora de decidir una mudanza, una empresa suele elegir un parque industrial que esté en línea con su corredor, considerando, por sobre todo, el lugar de locación de sus RR HH.
El sector, en potencial
En relación al futuro, las expectativas son de crecimiento, en un contexto que se presenta auspicioso por distintos factores. Según comparte Rappallini, en principio, existe un gran margen para crecer ya que hoy hay 10.000 empresas en parques, cuando la potencialidad es de 100.000. “Las nuevas, eso sí, en su mayoría eligen los parques para radicarse, digamos en un 90%”, precisa el titular del Polo Industrial Ezeiza.
El dato se suma, asevera el también fundador de la red de parques a escala provincial, a la expectativa de construir a menor valor, factor que también es resaltado desde la plataforma de logística industrial Norlog, por Pablo Andreani, director de Andreani Desarrollos Inmobiliarios. “Sin dudas esta devaluación ha generado una caída de los costos en dólares, pero tendremos que monitorear cuál es la evolución de precios y del tipo de cambio para ver cómo se desarrolla en el mediano plazo”, afirma y advierte desde Tigre.
Vinculado al futuro, el perfil de la demanda también es un factor de incidencia que abona una idea de crecimiento. De acuerdo con Andreani, así como en años recientes fueron las empresas importadoras un importante motor de la demanda de metros, el nuevo contexto sin dudas generará un cambio en este sentido “ya sea para el pujante ecommerce, la industria farmacéutica o cualquier otra”.
Matías Vaccarezza, co fundador de Stark, empresa responsable de tres emprendimientos en el GBA, perfila aún más al tipo de cliente que irá copando la demanda, y definiendo, a la vez, el tipo de producto: “Va para el lado de los servicios; grandes depósitos en tránsito de mercadería o depósitos de frío”, vislumbra y describe el titular del Polo 21, situado en Merlo; del 24, en Moreno, y del polo del Buen Ayre, en San Martín. “El modelo Amazon”, delinea.
Detrás de las Pymes
Además de las empresas de Logística y Distribución, el universo de las pequeñas y medianas empresas es, aun en las actuales condiciones, un mercado en el que los distintos protagonistas despliegan estrategias de venta. Por caso, Vaccarezza señala que mientras los metros cuadrados industriales suelen ser 10.000, hoy cuentan con una oferta en locación desde 2.000, enfocándose así en este segmento.
En este mismo sentido se orientan los planes de la firma que apuntan a Zárate como un objetivo, después de analizar las pymes que integran la cadena de valor de las grandes compañías allí establecidas. “Hacemos barrios privados para empresas que, como tales, cuentan con distintos servicios”, definen en Stark.
En efecto, las prestaciones se suman como otras de las herramientas que las empresas utilizan para competir: desde el doble anillo de fibra óptica, los servicios subterráneos y la forestación con más de 10.000 especies de Norlog, hasta la posibilidad de optar por una solución “llave en mano” como la que ofertan en Stark, que incluye el anteproyecto de la nave industrial que va a estar emplazada. “Una vez terminada la construcción, se define si se vende o alquila. Hoy un rinde anual de alquiler se ubica entre el 11 y el 12% en dólares. No se considera la inversión de renta en polos industriales como una opción simplemente por desconocimiento”, explica y propone Vaccarezza.
Mientras en Grupo Bautec comentan que sus lotes son aptos para categorías de industrias 1,2 y 3, que según la reglamentación de la provincia les permite albergar todo tipo de industria, ya sea Química, Logística, de Producción o de Servicios, en el sector destacan las virtudes del formato: ofrece seguridad jurídica porque la normativa garantiza la inversión de la planta, asegura el cumplimiento de las normas, brinda beneficios fiscales y permite formar parte de la comunidad industrial.
“Hay que poner foco en la exportación y apostar como sector empresario a armar un plan estratégico”, señala Rapanelli. Y agrega: “Hay que apostar por el protagonismo como motor económico de una pyme exportadora. Ese es el target”, finaliza.
El segmento, en números
De acuerdo con Grupo Adrián Mercado, en la provincia de Buenos Aires son 6000 las hectáreas desarrolladas bajo la tipología de complejo industrial. En el país totalizan 9500. Cabe aclarar que del total de complejos industriales, solo el 30% se constituye parque industrial por decreto provincial. Otro 30% opera con disposición de parque y tiene pendiente el otorgamiento del decreto, y el 40% restante no se adhiere o adecua a la ley de parques industriales (13744) y se constituyen como agrupamientos industriales cerrados.
Según la misma fuente, la oferta actual es de 5.225 hectáreas -el 55% a nivel nacional-, mientras que la capacidad ociosa sobre el total de superficie construida lista para tomar posesión es de 40%.
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