¿Qué incluye el camino crítico de una industria que quiere mudarse?

 

*Por Lía Ghelfi, directora de Conexión Parques

Muchos empresarios están buscando mudar su depósito o unidad productiva, arriesgando decisiones, sin saber las variables que pueden aparecer en ese camino sinuoso.

Los motivos de tan importante decisión pueden ser variados, como ser un achicamiento de estructura, o, por el contrario, una ampliación, o también por la necesidad de mejorar las condiciones operativas para ser más competitivos. Un nuevo lay out que optimice el flujo de trabajo y la distribución, una ubicación más conveniente logísticamente, mayor seguridad, elevar el status ante grandes compradores locales o del exterior, entre otros, son algunos de los disparadores.

Para comenzar, hoy es crítico el momento por la escasez de oferta de tierra e inmuebles productivos para comprar o alquilar en ubicaciones estratégicas.  En Parques Industriales, la compra de tierra sigue siendo buscada para el desarrollo de espacios destinados a logística, sean para la propia empresa como para crear soluciones para otras, pero no se está construyendo tanto como lo esperado. Estima un informe de Newmark Argentina, que hubo un descenso del 30% de la construcción entre el último trimestre 2023 y el anterior. 

La zona norte del AMBA, sigue siendo el polo de atracción de la demanda de tierras en Parques Industriales. Según el informe, se vendieron 20.000 m2 a 115 USD/m2 en el Corredor Escobar-Campana en el último cuatrimestre del 2023.

Si hablamos de alquiler de depósito para logística, solamente está disponible menos del 2%. En especial, hay una escasez de espacios logísticos clase A, y no se impulsaron proyectos que aporten nuevas opciones. De este tipo de nave, según Newmark, el año pasado sólo aumentó un 6,7%, la cantidad de m2 disponibles, cifra que demuestra que no hay espacios suficientes para cubrir la demanda de las empresas por tener su lugar. 

Ya cerrando el 2023, en el Camino del Buen Ayre y la zona Sur del AMBA, se ocuparon las nuevas superficies ingresadas ya que gran parte se desarrolla prácticamente alquilada, en especial por los acuerdos “built to suit” (construir a medida).

Por esta razón los valores de alquiler de un depósito logístico clase A siguen subiendo. En 2023 aumentaron 2,6% en dólares y se estimo un valor promedio de alquiler 7 a 8,5 USD/m2/mes. 

Nota relacionada: El impulso de la demanda lleva a la tasa de vacancia hasta su mínimo histórico al tiempo que no se registra el inicio de nuevos proyectos.

¿Qué es un depósito clase A?

Según expertos del real estate logístico industrial agrupados en CIALI, a la hora de buscar opciones se clasifican los inmuebles en A, AA y AAA, quedando varios inmuebles hoy en uso, fuera de ese sistema.

Dicha segmentación contempla factores como altura de techos, sistema contra incendios, tipo de pisos, playas de maniobras, docks, estructura de vigas, aislación y aleros, grupo electrógeno, detectores de humo, iluminación led, pararrayos y puesta a tierra, ventilación forzada, sala de baterías externa, salidas de emergencias, entre otros.

Para ser más precisos, los que están en mayor escacez, tipo clase A, son inmuebles de una altura de 6,5 a 8 metros máximo; con al menos 20% de espacio cubierto de maniobras; con hidrantes; piso de hormigón armado; un mínimo del 5% de la superficie destinada a oficinas; pararrayos; estructura de chapa y reticulada con ángulos redondos; aleros; aAilsación térmica y acústica, y salida de emergencias.

Llama la atención que no sea obligatorio, a esta altura del trabajo corporativo en materia de diversidad, la disposición de vestuarios de uso mixto en todo tipo de inmueble, ya que esto genera un sesgo directo a la hora de contratar personal de distintos géneros.

El inmueble no es lo único importante

Encontrar el inmueble no es el único asunto complejo en estos días, hay otros más delicados de resolver o de conocer cómo abordarlos adecuadamente.

El capital humano, por ejemplo, es la primera preocupación del empresariado que trabaja con equipos de varios años en la empresa, capacitados y de confianza, en especial en las pymes, donde son estructuras pequeñas y su personal es como una familia ampliada. El cambio de lugar, si es alejado, además puede generar conflictividad. Este punto fue expuesto en la reciente reunión de las sectoriales de parques con la subsecretaría de Política Industrial en la sede de CAME. Si el ordenamiento productivo es vital en algunos municipios densamente poblados por viviendas residenciales, uno de los presentes planteó qué políticas se podrían pensar para facilitar en este asunto a la hora de la migración de industrias a lugares mejores preparados para la operatoria.

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Según Rolando Cafferatta, tesoreo del Consejo Inmobiliario Argentino Logístico Industrial (CIALI), otro “de los problemas básicos que impide una ágil relocalización es la falta de crédito. Y el tema empeora por la falta de claridad en cuanto a las leyes de alquileres de tierras o naves industriales”. La gran inseguridad jurídica que vive el inversor podría mejorarse arreglando el tema de contratos a largo plazo, decía el vocero en una entrevista radial reciente.

Energía disponible para el alto consumo industrial es otro de los puntos claves, ya que vaticinan suba de precios y faltantes. También hay algunos desarrollos que prometen servicios pero que luego tardan en llegar. En este aspecto, FAPI anunció trabajar en un proyecto de energía distribuida para parques industriales.

Conocer cabalmente las leyes y las ordenanzas nacionales, provinciales y municipales que priman a la hora de encontrar el lugar, resulta clave a la hora de definir una inversión tan importante y evitar dolores de cabeza posteriores.

Especialmente conocer la visión de futuro de cada distrito ya que la mayoría tiende favorecer las viviendas y cambiar las normativas de habilitación. “Es muy importante consultar sobre estos temas a expertos porque se ahorra tiempo, disgustos y dinero”, enfazitan desde CIALI, que cuenta con una red de expertos en todas estas cuestiones del real estate productivo.

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Zapatero a sus zapatos, para mudarse, el asesoramiento multidisciplinar se convierte en ahorro y salud.

ZAPATERO A SUS ZAPATOS… deben asesorarse muy bien.