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Entrevista a Eduardo Zorzin, responsable del área de Real Estate de la empresa ABB, en el programa de Conexión Parques con la participación especial de Alejandro Winokur, presidente de Newmark Knight Frank Argentina.
Conexión Parques: Para quienes no conocen, ¿A qué se dedica ABB?
Eduardo Zorzin: ABB es una empresa suiza-sueca de ingeniería eléctrica que en Argentina tiene varias plantas. Antes de la relocalización, tenía una fábrica en Valentín Alsina, en el partido de Lanús, y otra en Tucumán, en la localidad de Bella Vista.
En el año 2017 comenzamos con el proceso de relocalización de la planta de Valentín Alsina debido a los problemas de antigüedad y de lo poco que se podían aprovechar los espacios. Tomamos la decisión de mudarla a un parque logístico industrial en la localidad de Esteban Echeverría.
Debido a esa decisión tuvimos que separar la parte comercial y administrativa, que se estableció en el centro de CABA.
CP: ¿Cuántas personas trabajan en esa nueva planta?
EZ: Empleados directos de ABB somos 250, pero con la suma de contratados y servicios adicionales, en una planta que tiene varias líneas de montaje funcionando, deben trabajar cerca de 300 a 320 personas.
CP: ¿Cómo se decidió esa relocalización?
Alejandro Winokur: Fue una situación difícil. La empresa tiene varias unidades donde cada una cuida, protege y defiende su negocio. Eso hizo que pareciera que había que mudar a 5 o 6 empresas distintas en un mismo sitio. Sucede que las escalas de los negocios que maneja ABB son muy importantes.
CP: Hay una cultura empresaria con la cual hay que trabajar. Pero se puede aprender mucho o lidiar mucho.
EZ: Las dos cosas. Es una empresa que tiene divisiones muy marcadas, muy distintas una de la otra. Tenemos una superficie de 12.000 metros cuadrados de planta y unos 2.000 de oficinas. Tiene laboratorios para tableros de comunicaciones de alta tensión, laboratorios para confeccionado de tableros de automación, hay sector de robótica, de turbocompresores y una área de logística bastante importante. De allí, que fuera necesario un parque logístico.
CP: ¿Cómo fue el proceso? ¿Necesitaron asesoramiento?
EZ: Claramente nos asesoramos en el proceso y, como bien decís, es algo que se hace una sola vez. ABB estaba en Valentín Alsina desde sus inicios, tenía más de 40 años de instalada en el partido de Lanús. Eso hizo que gran parte de sus empleados fueran vecinos de la zona y nos obligó a realizar todo un estudio para identificar donde vivía la gente, cómo se iba a movilizar y cómo iba a llegar a la nueva a ubicación.
AW: Incluso, muchos empresarios y gerentes viven en la zona Norte o la zona Oeste y tenían un interés en estar más cerca de casa. Se preguntaban ¿Por qué si podemos estar en Escobar vamos a Esteban Echeverría?
CP: ¿Cómo lo resolvieron?
EZ: Lo que se hizo fue un mapeo para ver las posibilidades de acceso a cada uno de los parques en estudio. Es clave que los parques industriales tengan acceso de transporte público porque la mayor parte de la gente va en ellos a trabajar. A partir de allí comenzamos a analizar lo que nos ofrecía cada uno de los municipios. Un punto clave es la tasa de higiene y seguridad, el incentivo para el cambio de partido.
Luego, hicimos un análisis de costos donde indagamos sobre las alternativas para transportar al personal. Por suerte, toda la zona Esteban Echeverría ahora tiene mucho mejor acceso que en el pasado debido a la llegada del tren. Eso simplificó bastante la conexión entre Lanús y Echeverría. Es uno de los temas centrales que nos fue llevando hacia la zona que seleccionamos.
CP: ¿Cuánto tiempo les llevó el proceso?
EZ: El proceso de selección no dura en general más de tres meses, dependiendo de la dedicación y la convicción que la empresa tenga. Aunque siempre incide la voluntad de la gente que toma las decisiones. Pero cuando se hace un mapeo y un análisis de costo de las zonas y se tiene en claro cuál es la que más conviene, el proceso termina siendo rápido.
Después, hay una segunda etapa que es un poco más compleja, sobre todo para una empresa multinacional con cultura como la de ABB, para llegar a cerrar un contrato. No en todos lados se consigue un contrato para una empresa multinacional tan rápido, con las condiciones que ella requiere. Ese es un proceso que también dura unos tres meses.
CP: ¿Compraron o rentan el espacio?
AW: Es de renta. Existe hoy la cultura de desactivar activos de las compañías para que les permita apalancar la operación, con lo cual la decisión corporativa en su momento fue la de desprenderse de toda la planta e invertir en otra de altísima tecnología. Una planta modelo.
El otro punto que hace a los tiempos del proceso fue la decisión de hacer lo que denominamos build to suit, es decir: encontrar a un desarrollador que quiera construir la nave según las especificaciones de la empresa, donde ese costo va a estar pagándose a través de un contrato de alquiler.
CP: ¿Por cuantos años se hace el contrato de alquiler? Porque es una inversión muy importante…
EZ: Este, puntualmente, fue de siete años más tres de renovación. Es decir: 10 años.
AW: Es una condición sine qua non que al desarrollador se le garantice cierta seguridad de un contrato porque la ley de alquileres en Argentina permite al inquilino irse cuando quiera.
CP: ¿Cuál es la percepción que tienen quienes van cotidianamente a la planta respecto de la que tenían antes?
EZ: Es un proceso en el que hay que vencer una inercia muy grande porque la gente está acostumbrada a lo que tuvo siempre. Reconocen que hay un cambio de calidad del espacio muy importante, pero obviamente la distancia son más largas y la gente se tiene que acostumbrar a viajar.
Lo bueno es que hay otras comodidades. Todavía estamos en un proceso de sinergia. La gente obviamente lo ve. Además, con la situación del país, que una empresa siga apostando es algo que aprecian. Pero lleva su tiempo. Todo depende mucho del lugar que se elija. Nosotros estamos en un parque que tiene una gran cantidad de servicios adicionales a lo que es la planta. Eso es muy bueno y eso la gente lo empieza a notar.
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