Un nuevo informe elaborado por Newmark pone el foco en uno de los corredores con mayor proyección del norte de la provincia de Buenos Aires. El estudio analiza en profundidad la disponibilidad de tierra, el marco normativo y las condiciones de infraestructura que impulsan el desarrollo residencial en Zárate, Campana y Exaltación de la Cruz, consolidando una radiografía estratégica del mercado inmobiliario.
Un corredor en expansión sostenida
El eje definido por la Ruta 9 y la Autopista Panamericana se posiciona como un área clave para la expansión urbana. La combinación de accesibilidad, cercanía a centros productivos y disponibilidad de suelo lo convierte en un punto de atracción para nuevos desarrollos residenciales, especialmente en formatos suburbanos.
El informe releva más de 50.000 hectáreas de tierra disponible, distribuidas en 2.360 parcelas con potencial residencial. Sin embargo, la disponibilidad no es homogénea: mientras las zonas más consolidadas presentan una oferta limitada, las áreas periféricas concentran el 63% del suelo vacante, configurando el principal espacio de crecimiento futuro.
Ecosistema y calidad de vida: factores que impulsan la demanda
El desarrollo del corredor no responde únicamente a la disponibilidad de tierra. El estudio destaca un ecosistema consolidado de servicios, educación, salud, deporte y turismo que fortalece el atractivo del área.
Entre los principales indicadores se destacan:
- Más de 14 equipamientos deportivos y nuevos proyectos en desarrollo.
- Instituciones educativas en expansión, incluyendo colegios y universidades.
- Infraestructura turística con hoteles, reservas naturales y propuestas gastronómicas.
Este entorno impulsa un modelo de crecimiento orientado al “lifestyle suburbano”, con fuerte protagonismo de barrios cerrados, que representan el 38% de la tipología dominante.
Mercado residencial: volumen, precios y tendencias
El relevamiento identifica más de 5.000 hectáreas en desarrollos residenciales y un stock estimado superior a 20.000 lotes. Actualmente, el mercado muestra un equilibrio entre proyectos consolidados (47%) y en desarrollo (53%).
En términos de precios, el rango más activo se ubica entre los 20 y 60 USD/m², donde se concentra la mayor cantidad de proyectos. Los valores más altos, que superan los 80 USD/m², son más escasos y están asociados a ubicaciones premium.
Además, el informe señala una dinámica heterogénea en la absorción de la oferta: los desarrollos consolidados presentan mayor velocidad de ventas, evidenciando una demanda más firme en proyectos ya establecidos.
Aptitud del suelo: oportunidad y desafíos normativos
Uno de los aspectos centrales del informe es el análisis de la aptitud territorial. Solo el 25% de la tierra cuenta con condiciones directas para desarrollo residencial, mientras que el 68% presenta potencial de transformación, sujeto a adecuaciones normativas o mejoras en infraestructura.
El restante 6% corresponde a áreas con restricciones, principalmente de tipo ambiental o hidráulico.
Esta configuración revela un escenario de oportunidades, pero también de planificación estratégica, donde la gestión normativa y la inversión en infraestructura serán determinantes para habilitar nuevos proyectos.
Nodos estratégicos: dónde invertir
El estudio identifica más de 9.000 hectáreas con condiciones favorables para el desarrollo residencial, agrupadas en cinco nodos principales:
- Cardales, como epicentro actual del crecimiento, con fuerte presencia de proyectos consolidados.
- Eje Zárate – Capilla del Señor, con grandes extensiones disponibles.
- Exaltación de la Cruz, con oferta diversa pero menor consolidación urbana.
- Zárate (Ruta 193), destacado por su accesibilidad.
- Campana, con buena infraestructura y servicios.
Estos sectores concentran las principales oportunidades tanto para desarrollos de corto como de mediano plazo.
Valores de la tierra: brechas y oportunidades
Los precios del suelo varían significativamente según ubicación y escala. Los valores más altos se registran sobre el corredor de la Ruta 9 en Campana, alcanzando hasta 24 USD/m², impulsados por su cercanía a infraestructura y servicios.
En contraste, zonas más alejadas como Ruta 193 o sectores de Exaltación de la Cruz presentan valores desde 2 USD/m², lo que abre oportunidades para inversiones con mayor horizonte de valorización.
El informe también señala una relación inversa entre tamaño de parcela y precio unitario: a mayor superficie, menor valor por metro cuadrado, reflejando desafíos en liquidez y desarrollo.
Planificación y estrategia: claves para el futuro
El análisis concluye que el crecimiento del corredor no depende únicamente de la disponibilidad de tierra, sino de la articulación entre normativa, infraestructura y demanda.
Contar con información detallada permite reducir la incertidumbre, optimizar decisiones de inversión y anticipar procesos de valorización. En un contexto de expansión residencial, la planificación territorial se posiciona como un factor clave para el desarrollo sostenible y competitivo del mercado inmobiliario.
En este escenario, el corredor Zárate–Campana–Exaltación de la Cruz se consolida como uno de los principales focos de crecimiento urbano del norte bonaerense, con oportunidades concretas para desarrolladores e inversores que logren interpretar su dinámica territorial.
Link al informe: https://nmrkmediamanager.prod.ingecloud.com/MediaFiles/Files/2026/4_10/0/0/44/11442.pdf