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Por María Lía Ghelfi, periodista y fundadora de Conexión Parques
Durante las últimas semanas, escuchando a referentes de la inversión en parques logísticos e industriales de la Argentina y la región, decían con pesar que hace más de una década “venimos con el freno de mano puesto”. Brokers y desarrolladores coinciden y encienden algunas alarmas.*
Comparando la Argentina con otros países de América Latina, en vez de 2 millones de m2 de naves y depósitos que tenemos hoy, sólo 4,5 % vacíos, deberíamos tener 5 a 6 millones de m2 construídos al servicio de la economía productiva. “Con algún indicador económico que mejore y nos saque de la coyuntura, la demanda de todo tipo de inmuebles será exponencial.”
Algunos de éstos datos fueron resultado del Panel “Presente y futuro de inmuebles logísticos en Argentina y Uruguay” en el marco del Encuentro de Protagonistas Buenos Aires 2023, en el que participaron Santiago Isern de Cushman & Wakefield; Adolfo Curi del Grupo Posadas; Pablo Vivot de CIALI y Andrés Pugliese de Alto Panorama.
Vivimos el debate entre el corto y el mediano plazo. Hablamos de inversiones que necesariamente son de largo plazo en su desarrollo y recuperación del capital. Pero imaginemos lo que significa en volúmen de trabajo planificar y construir 4 millones de m2 de inmuebles en parques industriales y logísticos, en todo el país. Los expertos vaticinan que si logramos tener una economía como Uruguay, Chile o Colombia, no va a haber cantidad de desarrolladores y constructores para abastecer a la demanda de la logística y la producción. El potencial es “enorme”.
Tendencia en el mundo
En países como Estados Unidos y otros de Europa, la inversión logística es la vedette. Grandes fondos están incorporando millones de m2 de depósitos en sus carteras. La industria logística mundial va en aumento y estiman un alza del 4,7% al 2024, partiendo de los 5.275 billones de euros del 2020.
En España, por ejemplo, el fondo Azora invirtió 100 millones en ocho activos logísticos mientras que el gigante del transporte Ontime abrirá siete centros con ese destino.
Sin duda, el sector de inmuebles logísticos crecerá, sobre todo, a partir de proyectos ‘llave en mano’ y no en operaciones de riesgo”. En Argentina, estamos “en pañales”.
Uruguay es tierra de oportunidades si se cuida la sobre oferta. No hay tanta disponibilidad de naves nuevas y el mercado está sobre demandado. Salvando la escala tienen mercado, lugar, tierra y proyectos para trabajar y desembarcar. Sabemos cómo hacerlo y nuestros vecinos reconocen muchos casos de éxito de inversiones argentinas de las cuales aprender.
El financiamiento es otro factor a mirar. Hablamos de inversiones de gran volúmen que necesitan obtener recursos de distintas fuentes. En mercados europeos, un inversor o una inversora minorista, de a pié como yo, es habitual que compre acciones e invierta en un negocio alejado de su día a día. Dicen que es cultural e imposible en la Argentina, pero con objetivos claros, lo cultural se construye. España a partir de su reconversión, hizo los deberes públicos y privados para lograr el hábito ciudadano de invertir en infraestructura del país.
Buscar el equilibrio
El desafío radica en solucionar la demanda de las pymes por naves y depósitos que no tienen oferta, construyendo. Como dicha demanda va a crecer y la construcción lleva mucho tiempo, cada día más se usa la construcción “on demand”. Lo que debe considerarse es que al llevar tiempo edificar tal infraestructura, debe planificarse con tiempo para evitar que se frena la dinámica de crecimiento de la empresa.
A lo largo y ancho del país hoy las pymes están necesitando tener su fábrica o depósito de unos 2 a 3 mil m2, pero no hay suficientes o no hay de buenas condiciones para su operatoria.
Para esas empresas, hoy se construye comprando naves a veces en desuso y refuncionalizándolas en espacios PyMEs, o comprando tierras en parques industriales para construir naves y satisfacer la demanda como, por ejemplo, áreas dispuestas en el Parque Industrial Norlog en Tigre o en Río Neuquén Distrito Industrial, en Neuquén.
¿Qué se necesita?
De manera sintética, en mi libreta de apuntes resumí los factores reclamados en distintas voces, que deberían estar en un plan de acción público-privado:
- Legislación clara que genere certeza jurídica.
- Aceleración de tiempos administrativos.
- Revisión impositiva aplicada a los desarrollos.
- Firmeza en el dólar.
- Acceso a Financiamiento.
- Democratizar y masificar las opciones de inversiones.
- Sinergia en la planificación de infraestructura público – privada.
- Impulso de la inversión minorista.
Y… ¿Qué tal si sacamos el freno de mano y ponemos primera?
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