“Hay inversores que buscan el desarrollo de depósitos como refugio de valor”

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Santiago Isern, broker senior del área Industrial de Cushman & Wakefield nos visitó en Conexión Parques radio y anticipó el informe sobre el market beat de centros logísticos y depósitos.

Conexión Parques: Estamos anticipando un informe de Cushman & Wakefield sobre centros logísticos y depósitos que hace hincapié en el llamado ‘triángulo de San Eduardo’, en la zona norte del Gran Buenos Aires…
Santiago Isern: Así es, es nuestro informe semestral para ‘trackear’ el mercado y sus indicadores y en el que tratamos de reflejar la información más útil. Es por eso que enfocamos en ese triángulo, porque es el lugar por excelencia de los depósitos logísticos.

CP: ¿Por qué San Eduardo concentra 33 espacios entre depósitos clase A, clase B y en proyecto?
SI: Eso surge por una ley de promoción industrial que impulsó su primer desarrollo y -como todos los lugares pioneros- fueron generando más desarrollo, más allá de que su ubicación geográfica es estratégica al encontrarse en la bifurcación de la Panamericana donde se dividen los ramales que llevan a Pilar y a Escobar, lo que le da una muy buena conexión a la ruta del Mercosur, a la Ciudad de Buenos Aires y los puertos, y hacia el centro del país. Eso, sin contar con la conclusión de la Ruta 6, la prolongación del camino del Buen Ayre y la inauguración del Paseo del Bajo.
Este núcleo de conectividad hizo que cuando dejó de estar en vigencia esa promoción industrial este espacio se siguió desarrollando y se haya transformado en el ámbito logístico por excelencia.

CP: ¿Qué disponibilidad de tierra hay?
SI: La realidad es que prácticamente casi no queda superficie disponible para comprar y la poca tierra que queda sin edificar no está disponible a valores de mercado por lo cual los desarrolladores están buscando otras locaciones.

CP: Sin embargo, hay proyectos en desarrollo…
SI: Sí, por ejemplo, Plaza Logística, que está en Tortuguitas y que tienen un centro construido y ocupado y otro depósito en el mismo predio ocupado parcialmente y les resta un búfer que han reservado para un futuro desarrollo derivado de si alguno de sus inquilinos necesita crecer y se le deja ese espacio para facilitar esa expansión.
También hay un predio detrás del Tortugas Mall, propiedad de los mismos titulares del shopping y que, eventualmente, podría desarrollarse.

CP: ¿Qué valores están manejando?
SI: El metro cuadrado de tierra puede llegar a estar en u$s 200, una cantidad que puede ser aún mayor en parcelas más reducidas. Eso hace que la ecuación del desarrollador pierda sentido porque por los valores que se convalidad por alquileres, los retornos que ellos esperan hacen que más allá de un determinado monto por el precio de venta el negocio deja de ser rentable y, por ende, deja de existir.

CP: Saliendo de zona Norte, el informe habla que en la provincia de Buenos Aires crece el número de vacancia, ¿a qué se debe esto?
SI: La vacancia a la que hace referencia el informe es la cantidad de metros cuadrados libres que hay de depósitos construidos y hay varios factores que inciden que este número haya crecido en el último semestre. Uno de ellos es que se sumaron nuevos metros al mercado entonces el stock para la oferta creció, mientras que el ritmo de ocupación de estos depósitos es más lento básicamente por la caída de la actividad industrial lo que genera un círculo en el que se consume menos por ende se produce y almacena menos.

CP: Además muchas industrias salieron a liquidar sus stocks….
SI: Si, y estimamos que aún no se vio la peor parte de esa situación. Por ejemplo, hay depósitos como los de electrodomésticos que aún están abarrotados por una multiplicidad de factores que hicieron que se venda menos y no sólo por la caída del consumo sino por hechos que pueden sonar curiosos como la eliminación temprana de Argentina del Mundial de fútbol que incidió negativamente en la venta de televisores o que fue un verano de temperaturas más moderadas por lo cual la venta de aires acondicionados disminuyó, así que ahora al estar sobregirados no se está produciendo y en cuanto se liquiden estos equipos la vacancia aumentará.

CP: Uno de los puntos que usó para explicar la vacancia en los depósitos de logística fue la incorporación de nueva oferta, ¿dónde está distribuida?
SI: Está distribuida en la región metropolitana. La zona Norte predomina porque es allí donde más se desarrolla y desde hace un tiempo se empezaron a hacer centros de manera especulativa, es decir que los desarrolladores construyen para alquilar independientemente de si ya cuentan con un inquilino.
La realidad es que el mercado argentino en relación con su consumo y cantidad de habitantes es muy pequeño si lo comparamos con otras locaciones y eso hace que cualquier cantidad de metros que ingresen al mercado modifique sus variables.
Hoy la vacancia está en alrededor del 13% mientras que hace un años oscilaba entre los 6 y 7 puntos. Pero insisto, es un número muy variable al punto que si una empresa decide tomar metros el indicador de vacancia se desplomaría.

CP: ¿Qué pasa con las zonas sur y oeste del conurbano?
SI: La zona sur hace un tiempo que viene siendo observada y tenida en cuenta: el Paseo del Bajo ya es una realidad y mejorará la conectividad; mientras que el desarrollo del puerto de La Plata que, más allá de las dudas, ya está construido con una inversión enorme y es de mucha mejor tecnología y capacidad que el de Buenos Aires. Estos son factores que le generarán un impulso muy grande a lo que hay que sumar que es una zona casi sin desarrollar.
Por el lado del oeste está en el medio por el cual acompañará el crecimiento del norte y del sur.

CP: ¿Cuáles son la zonas del sur en las que se piensa para desarrollar?
SI: Si se toma la autopista Buenos Aires – La Plata hacia su conexión con la Ruta 2 se verá que del lado izquierdo es reserva ecológica por lo cual no se puede construir, mientras que en el derecho tampoco hay tanta superficie vacante como pareciera.
La firma está construyendo un centro de distribución en Sarandí que tiene supera las características técnicas de cualquiera de zona norte y cuyos precios se defienden tan bien como los del norte.
El centro está ubicado muy cerca de la autopista y con buena conectividad a la autopista 25 de Mayo. La cercanía a Buenos Aires no es un dato menor y tomará más valor con el aumento de los volúmenes de comercio electrónico.

CP: ¿Cuáles son las características técnicas que debe tener un depósito?
SI:Entre las características que debe tener un depósito de primera línea figuran que tenga 12 metros de altura libre, pisos de alta resistencia, docks de carga, tecnología para detectar y extinguir incendios. Es todo un mix de condiciones que se deben dar para que un depósito sea calificado como clase A, una clase que hoy se desarrolla en la zona sur.

CP: El informe indica que “las zonas están traccionando inversores de menor tamaño”, ¿cómo es el tipo de inversos del negocio?
SI: Los centros logísticos analizados en el informe son de un volumen considerable lo que hace que el ticket de entrada para desarrollar o construir es alto, a partir de unos u$s 10 o 15 millones. En cambio un depósito de 1000 o 1500 m2 sí está al alcance de un inversor mediano lo cual hace que algunos inversores busquen como refugio de valor la posibilidad de adquirir un predio y construir un galpón de esas dimensiones en vez de apostar al mercado residencial.

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