.gif)
Fuente: Newmark
Al cierre del primer semestre del año, el mercado muestra cierta estabilidad, debido a la poca oferta de espacios y disminución de transacciones, no se registraron grandes cambios en los indicadores, respecto al período anterior.
Si bien los indicadores del mercado continúan en valores positivos, esta muestra de estabilidad también podría suponer un momento de “wait and see”. Los desarrolladores se encuentran a la espera del ingreso de nuevos metros y avanzar con la ocupación de los mismos, así como a la expectativa de los resultados de las PASO a realizarse en agosto, comicios cuyos resultados tendrán impacto sobre el rumbo económico que podría tomar el país durante este año electoral.
Nos encontramos frente a un contexto de escasez de espacios Logísticos Premium, debido a los niveles de demanda y a la escasa producción de nuevo inventario, la vacancia alcanzó un nuevo piso histórico, cerrando en 1,8% con una tendencia a cero. La absorción neta del trimestre cerró en valores positivos, debido a una transacción puntual en Zona Norte que representó el 100% de los movimientos del período.
En lo que respecta a los valores de renta, no se presentaron mayores variaciones con respecto al período anterior, aunque continúan mostrando una leve tendencia hacia el alza. Asimismo, se mostraron algunas transacciones de tierra en Parques Industriales de la Zona Norte, confirmándola como el área de preferencia para establecerse e invertir, tanto para los desarrolladores logísticos como para las empresas y sus operaciones estratégicas.
Oferta
La tasa de vacancia se ubicó en 1,8%, alcanzando mínimos históricos. Actualmente la zona con menor tasa de vacancia continúa siendo el TSE dentro del corredor de Zona Norte con 0,7%. En cuanto a la disponibilidad de metros, el período finalizó en 28.140 m2 lo que representó un descenso del 57,4% interanual, acercándose a los valores del 4T 2022 y presentando una variación negativa del 42% con respecto al período anterior.
Con respecto a la distribución de la disponibilidad, esta rompió la proporción que presentó el período anterior, y concentró el 84% de los metros disponibles en Zona Sur y el 16% en Zona Norte. Esto es un hito importante ya que históricamente la mayor proporción de espacios libres se concentraba en Zona Norte, ya que es donde se encuentra la mayoría del inventario.
Con respecto a los valores de renta, el corredor con mayor valor es Zona Sur con 7,6 USD por m2 – se destaca que desde el 4T 2022 esta zona supera al TSE. En el resto de las zonas no se presentaron mayores variaciones con respecto al período anterior, cerrando el promedio de mercado en 7,6 USD por m2, continuando con la tendencia a la leve suba presentada desde el segundo trimestre del año 2021.
Demanda
La demanda se concentró en el Corredor Norte en la zona del Camino del Buen Ayre, donde se absorbieron la totalidad de los metros disponibles, generando que la absorción neta del trimestre cerrara en 20.000 m2 de absorción positiva, cifra que representó el 100% de los espacios absorbidos, regresando a la tendencia positiva observada desde el segundo período del 2022.
Destacando que el resto del mercado no presentó movimientos debido a los pocos metros disponibles dentro de los corredores.
Superficie futura
Actualmente continúan en construcción 224.500 metros cuadrados de superficie. De ese total, el 80% (179.500 m2) se encuentra en la Zona Norte, los restantes 45.000 m2 (20%) se ubican en la Zona Sur y al cierre del trimestre no se registró el inicio de nuevos proyectos. De estos metros se prevé la entrada para el próximo trimestre de 18.000 m2 en la zona de Tortugas.
Tierras en Parques industriales
Durante el período, la Zona Norte continúa siendo el polo de atracción de la demanda del mercado. Se registraron ventas en el Corredor Escobar-Campana-Zarate de aproximadamente 35 hectáreas y en Pilar- Fátima por 1,4 hectáreas.
El área del TSE continúa mostrando los mayores valores de asking price del mercado. Se observa la heterogeneidad de la oferta de terrenos y sus valores, dependiendo del corredor, donde Escobar-Campana-Zarate y el Corredor Oeste, muestran las mayores variaciones dentro de su oferta de precios.
Panorama económico
Al cierre del primer semestre de 2023 persiste un clima de incertidumbre generalizada. En el contexto mundial, la combinación de una demanda robusta, por el dinamismo del mercado laboral, y los persistentes efectos de la reapertura tras la pandemia, junto con la disipación de los problemas de oferta por la normalización de los cuellos de botella, han respaldado el crecimiento.
En Argentina, el segundo trimestre continúa impactado por las expectativas del año electoral. La inflación continúa en acenso y estamos ante un promedio 7,3% mensual y no hay motivos para esperar una baja sustancial de la misma. La ausencia de un plan de estabilización en el resto del mandato del gobierno actual asegura un piso de 7,5% mensual en promedio para el resto del año, al tiempo que desde el estado se aplican medidas paliativas para evitar una mayor aceleración hasta las elecciones.
El deterioro fiscal aceleró la emisión monetaria necesaria para su financiamiento. Esto acentúa las presiones cambiarias e inflacionarias. Como contrapartida, la autoridad monetaria elevó la tasa de interés para apuntalar el atractivo de los depósitos en moneda local, pero resulta insuficiente según las expectativas de inflación para los próximos meses.
La severidad de la sequía, la aceleración inflacionaria y crecientes restricciones cambiarias determinan perspectivas desfavorables para el consumo privado, la inversión y el sector externo en lo que queda de 2023.
A pesar de esta compleja coyuntura, los índices de desempleo han permanecido estables desde finales del año pasado, aunque los ingresos reales de los asalariados informales se están erosionando ante la inflación, mientras que el segmento registrado del sector público y privado mantiene cierta estabilidad.
Accedé al informe completo.
Para mayor información:
Alejandro Winokur
Co-fundador y Director
awinokur@ngbacre.com.ar
Karina Longo
Gerente Research, Valuaciones, Data
Analytics
klongo@ngbacre.com.ar
Maylingh Contreras
Market Research
mcontreras@ngbacre.com.ar
.gif)