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Entre los pormenores del nuevo reporte sobre terrenos industriales pasibles de ser destinados a centros logísticos que brindó a conexionparques la gerenta de Research de Newmark Argentina, Karina Longo, figura que La Plata y aledaños, como Hudson, tienen menor precio que Zárate: unos 78 dólares adentro y afuera bajan a 6/8 dólares el m2.
El informe abarcó las posibilidades de desarrollo de nuevos centros logísticos, de grandes dimensiones, en torno de los 70 mil metros, y respondió preguntas acerca de la disponibilidad de tierras, las zonas más apropiadas, por accesibilidad, cercanía a infraestructuras viales.
El cúmulo de datos reunidos permitieron sacar algunas conclusiones interesantes.
A partir de la explosión del e-commerce que trajo la pandemia del coronavirus, la alta demanda de centros logísticos dejó al descubierto la existencia de una baja de la vacancia, alta tasa de ocupación y precios de renta estabilizados. Además, que prácticamente, al haber muy poca superficie en construcción, la disponibilidad tiene que ser a corto plazo.
La incógnita que se planteó es hacia dónde van a salir los desarrolladores a seguir construyendo o a desarrollar este mercado.
Entrevistada por Lía Ghelfi, en el programa de conexionparques que emite por radio Ecomedios los jueves a las 18, Longo subrayó que, dentro de los parques industriales, son varias las zonas en las que se concentra la superficie, y la que hoy presenta un menor costo es Zárate.
Contrastó con la que tiene el más alto que, como siempre, es el triángulo San Eduardo, “obviamente por un tema de escasez de tierra y de poca disponibilidad por ser muy alta la ocupación”.
Destacó que con los terrenos fuera de los parques, el panorama se repite un poco, y aunque San Eduardo sea la más cara, La Plata y aledaños, como Hudson, tienen menor precio que Zárate, unos 78 dólares adentro y afuera bajan a 6/8 dólares el metro cuadrado.
Pero en este último caso hay que tener en cuenta los costos que representan el uso del suelo, la urbanización y llevar los servicios.
En tal sentido, la entrevistada puso de relieve que un parque industrial ofrece garantías y dispone de infraestructura, no hay que hacer cambios en el uso del suelo y hay servicios que ya llegan, como seguridad, en muchos casos, cuando son cerrados.
Más allá de la diferencia, que sí en algunos casos es mayor que en otros, “es importante considerar y ampliar la fotografía de todo lo que hay que evaluar. Y siempre la opción de los parques industriales es muy buena cuando el plazo de desarrollo es muy corto, como en este caso”, sostuvo la experta.
Precisó que la disponibilidad de tierra está concentrada en nodos dentro de los parques industriales. Y que, si bien hay una diferencia en el valor del suelo, es importante considerar que ahora mismo, cómo está el mercado de centros logísticos, va a haber a corto plazo una escasez.
Fue así como, para realizar el estudio, “aprovechamos para generar indicadores de disponibilidad y precio, a fin de que la información sea comparable y que sirva de guía para aquel que quiere invertir o tomar una decisión o hacer un desarrollo logístico de este nivel”.
En cuanto a la metodología aplicada, detalló que “lo que primero determinamos es lo que vamos a relevar, y por qué y a quién están orientadas las respuestas que queremos dar”.
Primero fueron detectadas las mejores oportunidades para desarrolladores, inversores y también ocupantes de espacios logísticos grandes, de este nivel, luego qué tipo de terrenos se iban a relevar, porque no todos son susceptibles de hacerlo.
La razón por la que se presentó a los desarrolladores una fotografía completa para que puedan evaluar fue la necesidad de compensar las adversas condiciones del mercado.
Así fueron relevados terrenos grandes para desarrollos de centros logísticos de aproximadamente 70 mil metros cuadrados. No se incluyeron los más chicos, que podrían apuntar a espacios más pymes, a depósitos más chicos, en torno de 3.000 a 7.000 metros cuadrados.
De todos modos, según sea cada municipio, las conclusiones pueden diferir acerca de la conveniencia de hacer un cambio de uso de la tierra y pasar de rural a industrial. El proceso puede ser más largo o más corto, y dependerá también del tipo de desarrollo que se presente a las autoridades. Cuanto más grande sea, el municipio puede facilitar la concreción.
Debido a la amplitud del área relevada y sus diversas características heterogéneas el relevamiento estableció límites urbanos en los partidos de Zárate para Zona Norte GBA, General Rodríguez en Zona Oeste y La Plata hacia la Zona Sur.
Existen dentro del territorio estudiado una amplia diversidad de terrenos disponibles, tanto en conglomerados con servicios especializados para la industria, como parques industriales y centros logísticos, así como fuera de ellos.
Todas las zonas relevadas se encuentran urbanizadas, con acceso a servicios básicos, infraestructura vial y equipamientos urbanos.
Asimismo, las áreas se encuentran trazadas por distintas líneas de transporte público, incluyendo las líneas de trenes que conectan el conurbano con la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Dentro del conurbano se destacan diferentes hitos tales como el Triángulo de San Eduardo importante área de concentración logística; el aeropuerto Ezeiza principal acceso aéreo internacional del país y Dock Sud, uno de los puertos marítimos más importantes del país.
El informe constituye una buena guía acerca de cómo está la situación de disponibilidad de tierra y cuánto sale dentro y fuera de un parque industrial, qué zonificación se vio, cuáles son las ventajas y desventajas que se presentan en cada situación
La duda surgió con respecto al uso rural. Fueron incluidos algunos terrenos que tienen potencial para desarrollarse como centros logísticos pero que, ahora mismo, tienen uso rural.
El área de research de Newmark está convencida de que este informe aportará respuestas valiosas para la toma de decisiones de un mercado en pleno desarrollo, como el de los centros logísticos.
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