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Mientras el mercado de oficinas de Buenos Aires muestra señales firmes de recuperación y consolidación, el segmento industrial se redefine con nuevas estrategias de ocupación anticipada y una caída en los valores de renta. Ambos sectores enfrentan el desafío de adaptarse a un escenario más competitivo, flexible y eficiente.
En el primer trimestre de 2025, los dos principales motores del Real Estate corporativo argentino —oficinas clase A e industrial logístico— evidencian cambios profundos en sus dinámicas, con comportamientos opuestos pero complementarios: el segmento de oficinas comienza a mostrar signos sostenidos de recuperación, mientras que el mercado industrial ajusta su estructura frente a un nuevo paradigma de desarrollo y ocupación.
Oficinas: más absorción, menos vacancia, foco en lo existente
El informe de Newmark sobre el mercado de oficinas clase A en Buenos Aires destaca un trimestre positivo, con una absorción neta de 13.549 m², el mejor registro en más de dos años. La vacancia bajó a 17,9 % y el valor de renta promedio subió levemente a USD 24,2/m²/mes.
Sin nuevas incorporaciones de superficie rentable (solo tres obras en ejecución), el foco se desplaza de la construcción a la reconversión del stock existente: la demanda se concentra en edificios eficientes, tecnológicamente actualizados y bien ubicados. En este contexto, la calidad del espacio supera a la cantidad como criterio de decisión para los usuarios.
“El mercado enfrenta una decisión estructural: reactivar el desarrollo o acelerar la modernización del inventario. No elegir ninguna no es una opción”, señala el reporte.
Las zonas más destacadas en valor y actividad fueron Zona Norte CABA, Corredor Panamericana y Puerto Madero, mientras submercados como Palermo y Parque Patricios enfrentan desafíos por vacancia o ajuste de valores.
Industrial: descenso de rentas y auge del modelo híbrido Build to Suit
En contraste, el mercado industrial de Buenos Aires mostró una absorción neta negativa de -7.200 m², con una renta promedio que descendió a USD 6,9/m²/mes, en parte por el cambio de lógica del desarrollo.
El auge del modelo build to suit anticipado —donde los inquilinos se comprometen durante la construcción, sin contratos cerrados al inicio— genera una desconexión temporal entre oferta y ocupación, y obliga a los desarrolladores a establecer nuevos pisos de rentabilidad. En este trimestre se relevaron 227.000 m² en construcción, liderados por zonas como Pilar–Fátima y Zona Oeste.
La vacancia general bajó a 4,9 %, con Triángulo San Eduardo y Zona Oeste mostrando los mejores indicadores. Por otro lado, Escobar-Campana-Zárate enfrenta una sobreoferta momentánea.
“La clave ya no está solo en cuánto espacio se ofrece, sino en cómo, cuándo y bajo qué condiciones se ocupa”, resume el análisis.
Entornos cambiantes, decisiones estratégicas
Ambos reportes reflejan un entorno más estable desde lo macroeconómico, con una inflación interanual desacelerándose (66,9 %), menor volatilidad cambiaria y una tasa de desempleo del 5,7 %. En este nuevo escenario, las decisiones inmobiliarias corporativas priorizan flexibilidad, eficiencia operativa y visión de largo plazo.
Los activos que logran destacarse en actualización tecnológica, sustentabilidad y capacidad de adaptación están mejor posicionados para capitalizar esta nueva etapa.
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