El mercado de Real Estate Corporativo en Buenos Aires cerró 2025 con señales claras de recuperación, aunque con dinámicas diferenciadas por segmento. De acuerdo con el Resumen Anual 2025 elaborado por Newmark Argentina, el sector industrial fue el gran protagonista del año, con una fuerte absorción de superficie y una compresión histórica de la vacancia, mientras que el mercado de oficinas mostró una mejora gradual, apoyada en una demanda cada vez más selectiva.
El balance anual —que consolida la evolución de los cuatro trimestres— permite observar un cambio estructural en la dinámica del mercado: la demanda no solo volvió a activarse, sino que redefinió sus prioridades, privilegiando producto de calidad, eficiencia operativa y ubicaciones estratégicas. En este contexto, el segmento industrial exhibió el ajuste más marcado.
Durante 2025, la absorción neta anual del mercado industrial alcanzó los 134.700 m², lo que representa un crecimiento interanual del 467%. Este fuerte nivel de ocupación se tradujo en una drástica reducción de la vacancia, que pasó de 9,3% en 2024 a apenas 2,3% al cierre de 2025, uno de los niveles más bajos de los últimos años en el Área Metropolitana de Buenos Aires.
En términos de precios, la renta promedio pedida se ubicó en USD 7,5/m²/mes, un 5,1% por debajo del promedio del año anterior. Este comportamiento refleja un escenario donde la recuperación de la ocupación avanzó a mayor velocidad que los valores de alquiler, consolidando un mercado más dinámico en términos operativos que especulativos.
Uno de los rasgos distintivos del ciclo reciente fue el protagonismo de los desarrollos Build-to-Suit (BTS), que canalizaron gran parte de la demanda industrial y logística, permitiendo a los usuarios adaptar los activos a sus necesidades específicas y reduciendo el riesgo para los desarrolladores. Sin embargo, con la vacancia actualmente en niveles mínimos, comienzan a aparecer señales que podrían reactivar gradualmente el interés por proyectos especulativos, aunque bajo un enfoque prudente.
Esta cautela no responde únicamente a variables financieras. Las regulaciones vinculadas al comercio exterior, las importaciones y el marco normativo continúan siendo factores sensibles para la toma de decisiones industriales y logísticas, condicionando el ritmo y el perfil del nuevo pipeline de desarrollos.
El cierre del año, reflejado en el cuarto trimestre de 2025, ratificó estas tendencias. El mercado industrial se mantuvo activo, especialmente en corredores consolidados, con una clara preferencia por activos de calidad y buena infraestructura, en un contexto de oferta acotada que consolidó uno de los ajustes más significativos del ciclo reciente.
En paralelo, el mercado de oficinas Clase A mostró una evolución más gradual. La absorción neta anual alcanzó los 78.761 m², con un incremento interanual del 84,3%, mientras que la vacancia descendió de 18,8% a 16,7%. Las rentas se mantuvieron firmes, promediando USD 23,8/m²/mes, con una suba interanual del 2,1%, aunque la demanda se concentró principalmente en edificios de mayor calidad y eficiencia.
En conjunto, 2025 puede leerse como un año de reacomodamiento estructural del Real Estate Corporativo en Buenos Aires. Mientras el segmento industrial emerge con una vacancia mínima y una demanda sólida que reabre el debate sobre el desarrollo especulativo, el mercado de oficinas comienza a tensionar la disponibilidad de los activos que cumplen con los estándares que hoy priorizan las empresas.
Los reportes completos del mercado Industrial y de Oficinas Clase A al cuarto trimestre de 2025, que incluyen el Resumen Anual 2025, ya se encuentran disponibles. En los próximos meses, Newmark presentará su informe de Perspectivas 2026, con proyecciones y escenarios para el nuevo ciclo del mercado.