El mercado industrial y logístico de Buenos Aires atraviesa una etapa de ajuste, aunque los principales indicadores del segundo trimestre de 2026 muestran señales de estabilización. La demanda todavía se mantiene en terreno negativo, pero la menor devolución de espacios y una recuperación moderada de los valores de renta sugieren que el sector comienza a encontrar un nuevo punto de equilibrio.
Entre abril y junio, la absorción neta alcanzó los -18.210 m², una mejora significativa frente a los -34.095 m² registrados durante el primer trimestre. Si bien el indicador continúa reflejando una liberación de superficie superior a la ocupación, la reducción del saldo negativo marca una desaceleración en las devoluciones y una moderación del ajuste de la demanda.
Al mismo tiempo, la disponibilidad aumentó. El mercado cerró el trimestre con un stock de 2,85 millones de m² de centros logísticos Premium y 289.797 m² disponibles, equivalente a una vacancia del 10,15%. La tasa avanzó 0,75 puntos porcentuales respecto del período anterior, principalmente como consecuencia de la incorporación de nueva superficie en Fátima-Pilar.
Este corredor concentró el principal movimiento de la oferta durante el trimestre: recibió 62.000 m² de nueva producción, todos ellos ingresados sin ocupante al momento de su entrega. Como consecuencia, Fátima-Pilar pasó a concentrar la mayor disponibilidad absoluta del mercado, con 101.200 m², equivalentes al 34,9% del total. Le siguieron el Triángulo San Eduardo (TSE), con 79.898 m²; Zona Sur, con 53.260 m²; y el Corredor RN 9, con 29.068 m².
La situación es diferente en los submercados con menor oferta. CABA continúa siendo el mercado más restringido, con apenas 3.444 m² disponibles y una vacancia del 4,9%. Además, mantiene los valores de renta más elevados, con USD 14,52 por m² al mes. Zona Oeste también presenta una disponibilidad limitada: registra una vacancia del 3,6%, respaldada por una demanda estable y una oferta reducida.
En materia de alquileres, el promedio general mostró una recuperación durante el trimestre. La renta se ubicó en USD 7,33/m²/mes, frente a los USD 7,06 del primer trimestre. Por submercado, detrás de CABA se posicionaron el TSE, con USD 8,23/m²/mes, y Camino del Buen Ayre, con USD 7,50. En el extremo opuesto, el Corredor RN 9 presentó el valor más bajo, con USD 5,59/m²/mes, lo que lo mantiene como una alternativa competitiva para operaciones de gran escala.
La evolución de la demanda también fue dispar según la zona. Camino del Buen Ayre registró la mejor performance, con una absorción neta positiva de 19.200 m², seguido por el Corredor RN 9, con 7.532 m². En cambio, Zona Sur concentró las mayores devoluciones, con -26.000 m², seguida por el TSE (-13.198 m²) y Fátima-Pilar (-5.000 m²).
Mientras el mercado procesa la superficie disponible, los desarrolladores continúan avanzando con nuevos proyectos. El pipeline previsto para 2026-2027 ronda los 179.000 m², con Zona Sur a la cabeza, con 49.000 m² proyectados. Le siguen CABA, con 43.000 m²; TSE, con 20.000 m²; y Fátima-Pilar, con 13.000 m².
El escenario plantea así una tensión entre una oferta industrial y logística que continúa creciendo y una demanda que comienza a mostrar signos de recuperación, pero todavía no alcanza para absorber todo el espacio disponible. La evolución de la actividad económica será determinante para definir el ritmo de ocupación, expansión y relocalización de los operadores durante los próximos trimestres.
Con nuevos desarrollos en marcha y una vacancia que refleja el proceso de ajuste, el mercado industrial y logístico de Buenos Aires encara la segunda mitad de 2026 en busca de un equilibrio entre disponibilidad, valores de renta y demanda.