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Fuente: Newmark
El cuarto trimestre del año cierra con indicadores positivos, donde la demanda sobrepasó a la escasa oferta de superficie premium. Durante el 2023 el mercado continuó en un escenario de marcada escasez de espacios logísticos clase A, como resultado de la estable demanda que, en un complejo contexto económico como el actual, no ha conseguido impulsar el inicio de nuevo proyectos especulativos.
Es así que, debido a la incertidumbre que presenta la situación económica del país, los desarrolladores mantuvieron la producción de nueva superficie en mínimos. Durante el 2023 el inventario se incrementó en un 6,7% respecto de 2022, cifra que no ha conseguido generar la suficiente oferta para cubrir el impulso de la demanda.
Además, prácticamente no se observó la liberación de superficie, situación que, sumada a la escasa producción y la solidez de la demanda, mantiene a la tasa de vacancia en mínimos históricos, por debajo del 2%.
En 2023 la absorción neta acumulada anual ascendió a 73.340 m2 , y la superficie alquilada fue de 103.700 m2, mientras que la producción anual alcanzó los 104,2 mil m2 , cifra que se movió en paralelo con la absorción bruta. Además, muestra que gran parte de toda la nueva superficie que ingresa al mercado lo hace con una alta tasa de ocupación, como resultado de transacciones “built to suit”, y también por el impulso de la demanda.
En lo que respecta a los valores de renta, continúan mostrando una leve tendencia al alza, acumulando un ascenso anual del 2,6%. Incrementos que además de ser convalidados por la demanda, muestran el atractivo que supone este mercado para inversores.
Demanda
La demanda continúa mostrando su solidez, y acumuló 103,7 mil m2 en el 2023. Durante este trimestre se alquilaron predios en el Camino del Buen Ayre y en la zona Sur se ocupó la nueva superficie ingresada por Plaza Logística al mercado.
Oferta
En el último trimestre de 2023 la tasa de vacancia alcanzó su mínimo histórico. La zona con menor tasa de vacancia continúa siendo el TSE dentro de Zona Norte con el 0,4%, cifra que expone la escasez de superficie en la zona.
Por el contrario, la zona Sur registró la mayor tasa de vacancia, con 5,6%, cifra que representa 23.600 m2, y que corresponden a la nueva superficie ingresada por el desarrollador Plaza Logística y al predio del operador logístico Radio Victoria en la zona.
En cuanto a la disponibilidad de metros, el período finalizó en 26.700 m2 cifra que muestra un descenso del 30% respecto del trimestre anterior. A la escasez de superficie se suma que la disponible se encuentra distribuida sólo en 3 predios.
Estas cifras muestran las dificultades que enfrenta la demanda al momento de encontrar espacios que se adapten a sus necesidades, y es una de las razones por la cual prefiere contratar espacios “built to suit”, a pesar de los mayores tiempos requeridos para su ocupación.
Con respecto a los valores de renta, el Triángulo San Eduardo y el corredor del Camino del Buen Ayre destacan con las cifras más elevadas (8,5 USD/m2/mes). En el extremo contrario se encuentra el corredor sobre la ruta 9, Campana – Zárate con un precio de renta pedido de 7 USD/m2/mes.
Superficie futura
Actualmente continúan en construcción 182.200 m2, cifra que supone un incremento del 11% sobre el inventario actual. La totalidad de la superficie se espera que ingrese al mercado en el primer semestre de 2024, lo que anticipa un posible aumento de la vacancia para este período.
El 89% de la producción (162.000 m2) se encuentra en la Zona Norte, distribuido de manera uniforme entre el TSE (29,%), el corredor Campana-Zárate (30,2%) y el área de Pilar-Fátima (29,6%); el 20% restante de los proyectos se desarrollan en la zona Sur.
Parques Industriales
El mercado de venta de tierras en Parques Industriales continúa despertando el interés de inversores que adquieren predios para el desarrollo de espacios logísticos, un mercado con una crítica escasez de oferta en ubicaciones estratégicas, así como de empresas productivas que compran tierras para instalarse en espacios creados para tal fin.
La Zona Norte continúa siendo el polo de atracción de la demanda de tierras en Parques Industriales. Durante el período se registraron ventas en el Corredor Escobar-Campana por 20.000 m2 a 115 USD/m2 y en la zona de Pilar- Fátima se comercializaron 35.000 m2 a 73 USD/m2.
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