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¿Qué debe hacer un municipio para iniciar un Parque Industrial?

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Fabricio de Arriba Arévalo, director de Vinculación Territorial de RedParques, explicó al aire el paso a paso para desarrollar un PI público o mixto.

Los municipios son los encargados del ordenamiento territorial y por lo tanto son piezas fundamentales en la instalación de Parques Industriales. Además, son generalmente sus más importantes impulsores.

Fabricio de Arriba Arévalo, director de Vinculación Territorial de la RedParques, detalló en el programa de radio Conexión Parques (que se emite los jueves de 17 a 18 por AM 1220) los pasos que las gestiones locales deben dar para llevar adelante la instalación de estos espacios generadores de empleo y recursos para la población.

ConexionParques: ¿Cuáles son los pasos que debe dar un municipio para crear un Parque Industrial municipal? ¿Por dónde debe arrancar?

Fabricio de Arriba Arévalo: En primer lugar, los municipios que proponen obras de este tipo tienen una visión de largo plazo, porque desarrollar un Parque o una zona industrial planificada es algo que lleva de 2 a 5 años. Es una de las pocas políticas que las distintas gestiones proponen sabiendo que van a exceder el mandato que tienen y que muchas veces no verán concretadas.

Pensando en las cuestiones más técnicas, generalmente los municipios tienen sus propios planes de  desarrollo, códigos de planeamiento urbano y otras legislaciones, que van diagramando hacia que zonas y en que sentido debe ir creciendo la ciudad en sus diferentes usos.

Entonces, lo primero es tratar de buscar un espacio que vaya en línea con lo que es la proyección de la ciudad a 20, 30 o 40 años. Como va a ser un desarrollo que se va a extender por muchos años, sería un error implantar un parque en un sector -por más que no haya un terreno disponible – en el que se desarrolla la parte más residencial o comercial, por ejemplo.

Antes que nada tiene que pensar que va a ser un proceso de mediano y largo plazo, por lo que hay que analizar el crecimiento y proyección de los distintos usos del municipio para que el proyecto tenga asidero y no se termine configurando en el tiempo como un problema, sino que sea una solución.

Luego, de acuerdo a lo que van pidiendo las empresas que quieren localizarse o relocalizarse, hay que tener en la mira un terreno ubicado cerca de una vía de comunicación importante -una ruta nacional o provincial o autopista-. La cercanía va a ayudar a que sea mucho más cómodo y va a reforzar el primer beneficio que significa desarrollar un Parque que es el tema del ordenamiento territorial y urbano.

Va a permitir ordenar mucho mejor el tránsito vehicular, la logística y otra serie de servicios que complementan al sector industrial. Además, va a permitir la conectividad directa, es decir, que las empresas que se radiquen entran y salen del parque y no tienen que andar recorriendo calles internas o ningún otro espacio de la ciudad. Eso significa que no haya rotura de calles, problemas con los vecinos, etc.

CP: Es decir, cuidar la inversión en infraestructura

FA: Exactamente. Y hablando de eso, el terreno tiene que estar bien ubicado y la buena ubicación también va a depender de cuánta infraestructura hay.

Hay que preguntarse si hay energía y si está disponible, si es posible llevar fibra óptica, -hoy las empresas sin buenos servicios de comunicación prácticamente no funcionarían-, si hay red de gas o gasoducto que
por allí pase. Pensemos que todo lo que signifique extender las redes de energía eléctrica o gas son costos muy altos, por lo que puedo tener un terreno muy bien ubicado que en el futuro no va a perjudicar el futuro de la ciudad, pero si tengo lejos los servicios quizás sea un proyecto económicamente inviable.

CP: ¿En qué momento se decide que un parque sea público o mixto? ¿Se concibe ya de entrada o un municipio puede iniciarlo y pensar en trabajar luego con empresas privadas?

FA: En general, ese tipo de desarrollo se definen de entrada, ya que es parte de los requerimientos para la aprobación -y así se va a mantener a lo largo de todo el trámite y el desarrollo.

El municipio sólo no puede hacer el proyecto. En general, hay una coordinación directa y objetivos comunes con el sector público (representado por el municipio), pero también de las fuerzas vivas del sector privado de la ciudad (cámaras industriales, empresas que ya están radicadas y que necesiten mejores espacios, mejores servicios). Entonces, más allá de las cuestiones técnicas, necesariamente el municipio debe
tener un ida y vuelta con las empresas, como también sucede si los que quieren el proyecto son los privados. Es imposible pensar en un desarrollo privado sin que esté el municipio como un socio
estratégico más, empujando y ayudando al proyecto.

De estas primeras comunicaciones y de esta sinergia entre lo público y lo privado es que va a surgir si lo puede hacer el municipio porque tiene recursos o porque tiene algún lote disponible con buena dotación de servicios y está convenientemente ubicado o si alguna parte del sector privado puede aportar el terreno y que el municipio ponga sus maquinarias, sus horas hombre, sus profesionales y entre los dos sectores colaboren en la concreción del proyecto.

CP: Entonces, tenemos la tierra, fruto de una decisión política y de un planeamiento estratégico, la ubicación adecuada, la infraestructura y los servicios. ¿Y luego?

FA: Un elemento más a tener en cuenta es la calidad de la tierra donde después se va a desarrollar el proyecto, que los terrenos no sean bajos. Muchas veces hay un terreno muy bien ubicado pero en una zona baja. Rellenarlo y todo lo que signifique disponer de recursos para acondicionar el lugar hace más costoso el desarrollo.Esto puede terminar significando que el proyecto sea antieconómico directamente.

Un terreno bajo, que no tenga disponibles los servicios o que esté a dos kilómetros de la ruta significa que habrá que hacer dos kilómetros de asfalto para que los camiones entren y salgan.

Una vez que tuvimos en cuenta todos los aspectos anteriores, comienza el dialogo con la autoridad de aplicación encargada a nivel provincial. En el caso de la Provincia de Buenos Aires, hay que recurrir a la Dirección Provincial de Industria (cuyo director general es Leonel Daglio, que cuenta con un equipo con muy buena predisposición) y entonces se realiza la visita técnica.

Es el momento en que hay que comenzar a cumplimentar los requisitos, presentar el proyecto, planos, estudios y saber cómo se van a distribuir los servicios. Una vez listo esto, se inicia la gran segunda etapa: la ejecución de las obras. Es decir, la parte más pesada para cualquier desarrollador sea público o privado.

CP: También la etapa de la comunicación, porque las empresas se tienen que instalar…

FA: Sí, una vez que se realiza toda la reglamentación y la primera aprobación del proyecto, viene la comercialización y comunicación. Este tipo de desarrollos necesitan siempre algún tipo de apalancamiento -lamentablemente no se conoce algo así a nivel bancario- porque o bien se realiza algún tipo de fideicomiso desde el inicio o se opta por las etapas de preventa (o venta a boca de pozo como sucede con los edificios de departamentos). Por supuesto, que si el terreno está aún con la maleza va a pagar un precio mucho menor que quien venga cuando ya está todo nivelado, con las calles y los servicios.

Es ahí cuando llega el momento de la Comunicación, el Marketing, la participación en ferias y eventos, el dar a conocer que el municipio tiene un espacio previsto para la localización de nuevas inversiones o relocalizaciones. El trabajo que se pueda realizar con las organizaciones empresariales y el sector productivo son todas oportunidades de hacer crecer el proyecto.

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